Verkoopwaarde bedrijfsgedeelte woonboerderij in goede justitie vastgesteld

Belanghebbende is IB-ondernemer. Hij heeft zijn woonboerderij verkocht. In geschil is de hoogte van de boekwinst op het bedrijfsgedeelte. Aangezien belanghebbende en de inspecteur de door hen voorgestelde verkoopwaarde niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt Rechtbank Gelderland de verkoopwaarde van het bedrijfsgedeelte in goede justitie vast.

Belanghebbende is IB-ondernemer. In 2004 koopt hij een woonboerderij met bedrijfsgebouwen voor € 850.000. De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 29.923 m2 waarvan 21.023 m2 weiland (cultuurgrond), 8.100 m2 erf (ondergrond van bedrijfsopstallen) en 800 m2 ondergrond van de woning. Belanghebbende waardeert het bedrijfsgedeelte op € 164.709. In 2016 verkoopt belanghebbende de woonboerderij voor € 737.500. De koopprijs is in de notariële akte niet gesplitst in een woninggedeelte en een bedrijfsgedeelte.

Volgens belanghebbende is de verkoopwinst op het bedrijfsgedeelte € 48.291: de WOZ-waarde van het bedrijfsgedeelte (per 1 januari 2015: € 213.000) minus de boekwaarde (€ 164.709). In de beroepsfase stelt belanghebbende dat hij met de verkoop van het bedrijfsgedeelte geen winst heeft behaald. De waarde in het economische verkeer van het bedrijfsgedeelte bedraagt volgens belanghebbende nihil, omdat een lonende exploitatie niet mogelijk is door de beperkingen die de gemeente aan het gebruik van het perceel heeft gesteld. 

De inspecteur stelt de verkoopwaarde van het bedrijfsgedeelte echter op € 438.500 en daarmee de boekwinst op € 273.791. De inspecteur heeft de waarde van € 438.500 berekend aan de hand van de vergelijkingsmethode en de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Rechtbank Gelderland overweegt dat de inspecteur alleen voor de waardebepaling van de cultuurgrond een onderbouwing van de waarde heeft gegeven. Op basis van twee berekeningen stelt de inspecteur nog dat de verkoopwaarde van € 438.500 niet te hoog is vastgesteld. In deze berekeningen telt de inspecteur de meerprijs (het verschil tussen de koopsom en de WOZ-waarde) op bij de WOZ-waarde van de woning respectievelijk het bedrijf, naar rato van de verhouding in de WOZ-beschikking. Mede gelet op de niet bestreden stelling van belanghebbende dat bedrijfsmatige exploitatie (vrijwel) niet mogelijk is, kan naar het oordeel van de rechtbank er echter niet zonder meer van worden uitgegaan dat de verhouding van waardeverdeling tussen woning en bedrijf in de WOZ-beschikkingen realistisch is. De verhouding in de WOZ-beschikkingen volgt namelijk uit de door de gemeente toegekende waarden terwijl die waarden slechts een hulpmiddel zijn om tot de eindwaarde te komen. De rechtbank oordeelt dat de inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt, dat op deze manier wordt gekomen tot een juiste waarde in het economische verkeer van het bedrijfsgedeelte van het pand. 

De rechtbank oordeelt echter, dat ook belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt, dat het bedrijfsgedeelte geen enkele waarde heeft. Niet gesteld of gebleken is, dat de bedrijfsgebouwen sloopwaardig zijn of dat over de cultuurgrond niet kan worden beschikt. Dat de koopsom in de koopakte niet is gesplitst, bewijst niet dat het bedrijfsgedeelte voor nihil is verkocht.

Nu beide partijen de door hen voorgestelde verkoopwaarde niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank de verkoopwaarde van het bedrijfsgedeelte in goede justitie vast op € 354.000. Dit betekent een boekwinst van € 189.291.

Meer weten?
Wil je meer weten over de problematiek van verkoopwaarde van een bedrijfsgedeelte van een pand schrijf je dan in voor onze e-learning opleiding ‘Alpha in Financial Planning’. Zoek je meer verdieping neem dan deel aan onze e-learning ‘Certified Life Event Advisor (CLEA)‘ dé opleiding op het gebied van Life Event georiënteerde advisering! Specifiek gericht op de IB-ondernemer. Diepgaand, kwalitatief hoogstaand én praktijkgericht! Na afloop van de opleiding ben je Certified life event advisor!

Permanente Educatie: al onze E-learnings, Masterclasses, Workshops en Vaardigheidstrainingen zijn geaccrediteerd voor Permanente Educatie.

Informatie

  • Fiscaal: Wet IB
  • Dinsdag 16 februari 2021

KennisHub

KennisHub Pensioen- &
Life Event Advisering

  • Inspirerende Masterclasses
  • Praktijkgerichte Workshops
  • PE Artikelen & Casuistiek
  • Artikelen & Blogs
  • Stel je vraag
  • PE-geaccrediteerd
  • Mix & Match
  • Jaarlijks PE-certificaat
  • 21 dagen op proef

€ 35 p/m

Volgende licenties: 20% korting Meer Informatie

Eerst aankijken? Word Free Member

  • Wekelijkse nieuwsbrief
  • Artikelen & Blogs
  • 5+ gratis vaktechniek artikelen p/m
  • Schrijf je in voor Masterclasses & Workshops
  • Toegang tot FinSourceOne

Gratis

Volgende Free Members: 100% korting Meer Informatie