Premium | FinSourceOne vaktechniek artikelen

Belangrijkste wijzigingen Hypothecair krediet 2021

Op 1 januari 2021 zijn enkele (fiscale) wetten aangepast, die van invloed zijn op het geven van een passend hypotheekadvies. Daarnaast is er andere wet- en regelgeving, zoals gewijzigde leennormen (NHG en niet-NHG) waarvan een hypotheekadviseur op de hoogte moet zijn. In dit nieuwsbericht geven we daarvan een beknopt overzicht.

We gaan ervan uit dat het nieuwsbericht van de onderliggende Wft-module Basis al gelezen is. We herhalen de daarin beschreven wijzigingen hier niet.

Bekende of al gepubliceerde wijzigingen

Veel van de wijzigingen die in zijn gegaan op 1 januari 2021, zijn al via eerdere berichten behandeld. We herhalen deze niet volledig inhoudelijk, maar verwijzen deze berichten (zie externe links).

Het gaat daarbij om:

  • De nieuwe wettelijke leennormen
  • De nieuwe Voorwaarden en Normen van Nationale Hypotheekgarantie

Ook de verdere verlaging van het maximale tarief voor aftrek van hypotheekrente naar 43% (2020: 46%) was al eerder bekend. Deze versnelde afbouw (de tariefmaatregel) wordt de komende jaren verder doorgezet. In 2022 is de aftrek nog gemaximeerd op 40% en vanaf 2023 op het basistarief van 37,05%.

Expatregeling overgangsrecht vervallen

Voor ‘expats’ gold tot en met 2020 een extra overgangsregeling. Een belastingplichtige met een eigen woning en eigenwoningschuld vóór 2013 (zonder aflossingsplicht), die emigreerde of zijn woning verhuurde, kon het overgangsrecht laten herleven als hij vóór 2021 weer terugkeerde naar zijn woning. Ditzelfde gold voor een voormalige KEW, SEW of BEW. Nu het uiterste tijdstip van terugkeer van 31 december 2020 is verstreken, is deze vorm van overgangsrecht komen te vervallen. Een eventuele schuld op de woning kan alleen herleven als eigenwoningschuld, wanneer voldaan wordt aan de nieuwe fiscale aflossingseis. De KEW, SEW of BEW is definitief verhuisd naar box 3. De fictieve uitkering viel onder de KEW-vrijstellingsregels.

Differentiatie overdrachtsbelasting

Op 23 december 2020 is de wet differentiatie overdrachtsbelasting in het Staatsblad gepubliceerd. Daarmee zijn de drie verschillende tarieven een feit vanaf 1 januari 2021. Sinds het eerste wetsvoorstel is ingediend, zijn er wel enkele wijzigingen doorgevoerd. Op hoofdlijnen vatten we de regels samen:

  • Het nieuwe standaardtarief overdrachtsbelasting wordt 8% (2020: 6%)
  • Voor starters geldt een vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Een starter is iedereen die een woning koopt, die nog geen 35 jaar oud is op het moment van de overdracht en die nog nooit eerder gebruik gemaakt heeft van de vrijstelling
  • Vanaf 1 april 2021 geldt bovendien een bovengrens aan de waarde van de woning van € 400.000 voor gebruikmaking van de vrijstelling. Dat betekent dat een starter die een woning koopt met een waarde van € 399.000 geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Iemand die een woning koopt van
    € 400.000, moet 2% x € 400.000 = € 8.000 overdrachtsbelasting betalen
  • Voor kopers van een woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt, maar die niet onder de vrijstelling vallen, geldt een verlaagd tarief van 2%
  • Zowel voor de startersvrijstelling als voor het verlaagde tarief van 2% geldt dat de koper een verklaring moet tekenen. In die verklaring staat dat de woning anders dan tijdelijk als eigen woning gebruikt wordt. Deze verklaring is inmiddels gepubliceerd op de site van de belastingdienst (zie externe links)
  • Er zijn pogingen gedaan om ook woningcorporaties onder de vrijstelling te laten vallen. Dat stuit echter op juridische bezwaren, omdat er dan sprake zou zijn van staatssteun. Er is slechts deels een mogelijkheid gevonden om woningcorporaties minder overdrachtsbelasting te laten betalen: bij taakoverdracht tussen ANBI’s kunnen woningcorporaties een beroep op die vrijstelling doen, als sprake is van een voorgeschreven overnamesom en aan overige voorwaarden wordt voldaan

Eigenwoningforfait en bijtelling privégebruik woning

De tariefschijven voor het eigenwoningforfait gaan voor de meeste woningbezitters met 0,05% omlaag, behalve die voor de duurste woningen.

 Meer dan

Maar niet meer dan

Op jaarbasis

 –

€ 12.500

Nihil                                      (ongewijzigd)

 € 12.500

€ 25.000

0,20% van deze waarde*  (ongewijzigd)

 € 25.000

€ 50.000

0,30% van deze waarde    (2020: 0,35%)

 € 50.000

€ 75.000

0,40% van deze waarde    (2020: 0,45%)

 € 75.000

€ 1.110.000

(2020: € 1.090.000)

0,50% van deze waarde    (2020: 0,60%)

 € 1.110.000

€ 5.550 vermeerderd met 2,35% van de eigenwoningwaarde voor zover deze uitgaat boven € 1.110.000 (2020: € 6.540 + 2,35% van de waarde boven € 1.090.000)


De komende jaren daalt het tarief eigenwoningforfait verder.

Ook de bijtelling van privégebruik van een zakelijke woning is over de hele linie verlaagd. Daarvoor geldt de bijtelling volgens onderstaande tabel (artikel 3.19 Wet IB2001).

 Meer dan

Maar niet meer dan

Op jaarbasis

 –

€ 12.500

0,85% van deze waarde               (2020: 0,95%)

 € 12.500

€ 25.000

1,10% van deze waarde               (2020: 1,15%)

 € 25.000

€ 50.000

1,20% van deze waarde               (2020: 1,25%)

 € 50.000

€ 75.000

1,35% van deze waarde               (2020: 1,40%)

 € 75.000

€ 1.110.000  
(2020: € 1.090.000)

1,50% van deze waarde               (2020: 1,55%)

 € 1.110.000

€ 16.650 vermeerderd met 2,35% van de woningwaarde voor zover deze uitgaat boven € 1.110.000 (2020: € 16.895 + 2,35% boven de € 1.090.000) 

Afbouw Wet Hillen

In 2021 komt nog slechts 90% (2020: 93 1/3%) van het positieve verschil tussen de bijtelling eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten (hypotheekrente) in mindering op het belastbare inkomen.

Voorbeeld

Ciska heeft een eigen woning met een WOZ-waarde van € 400.000. Ze heeft een aflossingsvrije eigenwoningschuld van € 100.000 tegen 1,6% rente. In 2021 is haar bijtelling EWF 0,50% x € 400.000 = € 2.000. Haar aftrekbare rente is € 1.600. Haar positieve inkomsten eigen woning zijn dus € 400. Tot en met 2018 hoefde ze hierover geen inkomstenbelasting te betalen als gevolg van de Wet Hillen. Ze kreeg een aftrek ter hoogte van dit positieve saldo. Vanaf 2019 wordt dit voordeel afgebouwd met 3 1/3% per jaar.  In 2021 is haar aftrek nog 90% van € 400 = € 360. Ze moet dus over een bijtelling van € 400 -/- € 360 = € 40 inkomstenbelasting betalen.

Kamerverhuurvrijstelling

Op basis van artikel 3.114 Wet IB2001 kan iemand de hele eigen woning blijven aanmerking als eigen woning, ook als deze deels verhuurd wordt. Dit kan slechts wanneer de huur op jaarbasis niet hoger is dan € 5.668 (2020: € 5.506).

Formalisering KEW-vrijstelling voormalige EWS

Al in 2009 heeft de toenmalige staatssecretaris van Financiën naar aanleiding van vragen antwoord gegeven over toepassing van de KEW-vrijstelling bij aflossing van een voormalige eigenwoningschuld. Het heeft een tijd geduurd, maar het antwoord in die brief is nu geformaliseerd via een herpublicatie van een besluit.

Het komt erop neer dat een KEW-uitkering (of SEW, c.q. BEW) is vrijgesteld van inkomstenbelasting als die uitkering gebruikt wordt voor aflossing van een voormalige eigenwoningschuld. Stel dat iemand in 2001 een aflossingsvrij hypothecair krediet heeft afgesloten. In 2008 besluit diegene om alsnog een KEW af te sluiten met een looptijd van 30 jaar. In 2031 verhuist de eigenwoningschuld naar box 3, omdat de periode van 30 jaar is verstreken. De KEW keert echter pas in 2038 uit. Als met die uitkering in 2038 de voormalige eigenwoningschuld wordt afgelost, wordt de vrijstelling toegepast, ondanks het feit dat er niet aan de eis voldaan wordt dat er een eigenwoningschuld mee wordt afgelost. Deze goedkeuring is toegevoegd aan een eerder besluit (zie externe links).

Toetsrente

De AFM heeft de toetsrente voor het eerste kwartaal van 2021 vastgesteld op 5,0% voor hypothecaire kredieten met een rentevaste periode van korter dan 10 jaar.

Regulering toeristische verhuur

Op 29 december 2020 is via een publicatie in het Staatsblad geregeld dat de wijziging van de Huisvestingwet op 1 januari 2021 in werking is getreden. Zoals eerder bericht in oktober 2020, biedt deze wijziging gemeenten de mogelijkheid om toeristische verhuur meer te reguleren. Gemeenten kunnen inwoners die hun woning willen verhuren aan toeristen (bijvoorbeeld via Airbnb) verplichten om een registratienummer aan te vragen. Ook is het mogelijk om verhuur te beperken of zelfs verbieden. De gemeente moet wel altijd goed onderbouwen waarom ze kiezen voor regulering van toeristische verhuur.

Coronagerelateerde maatregelen

Vanwege de coronapandemie, zijn er twee voor hypothecaire kredieten relevante onderwerpen:

  • De fiscale goedkeuring van een betaalpauze is opnieuw verlengd. Voorlopig is de verlenging geldig tot en met 31 maart 2021
  • De geldigheid van bepaalde documenten waaruit het toetsinkomen blijkt, is verkort naar 8 weken. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft de geldigheid van verschillende documenten die nodig zijn bij een hypotheekaanvraag tijdelijk verkort in verband met de coronacrisis. Dit is een bredere maatregel en geldt niet alleen voor de Perspectiefverklaring voor uitzendkrachten, maar ook bij andere soorten dienstverbanden voor de documenten die bij dergelijke aanvragen nodig zijn. Dit betekent concreet voor uitzendkrachten die niet in vast dienstverband zijn het volgende:
    • Een perspectiefverklaring is op offertedatum maximaal acht weken, dan wel twee maanden, oud. Dit gaat om of een nieuwe perspectiefverklaring of een herbevestiging van een oudere verklaring
    • Dit geldt in ieder geval tot en met 1 april 2021 voor de leden van de Nederlandse Vereniging van Banken en indien noodzakelijk wordt deze termijn verlengd door de NVB. Over een eventuele verlenging is op dit moment nog niks bekend

Dit betekent concreet dat bij leden van de NVB de Perspectiefverklaring korter geldig is dan normaal gesproken.

Maatregelen energietransitie

Nieuw energielabel

Vanaf 1 januari 2021 is er een nieuw energielabel voor gebouwen. Dit label zou beter inzicht geven in de energiezuinigheid van het gebouw. De energielabelletter blijft bestaan, maar de methode hoe dit wordt bepaald verandert. Het nieuwe energielabel geldt voor alle gebouwen, zowel nieuwbouw, bestaande bouw, woningbouw als utiliteitsbouw.

Alle eerder vastgestelde energielabels blijven nog wel 10 jaar geldig. Maar vanaf 2021 kan men niet meer zelf online een energielabel aanvragen. Er komt altijd een energieadviseur aan huis die de energiezuinigheid vaststelt. Een groot nadeel hiervan, is dat de aanvraag van een verplicht energielabel veel duurder wordt (van € 7,50 naar circa € 190). Hoewel uit onderzoek van het Adviescollege blijkt dat dit nieuwe energielabel mogelijk bijdraagt aan meer energiezuinigheid van gebouwen, worden deze kosten daarmee niet terugverdiend.

Nieuwbouw: BENG-normen en TOjuli

Vanaf 1 januari 2021 moeten de vergunningaanvragen voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Het meest vernieuwend aan de BENG-normen, is dat er niet één maar drie eisen aan gebouwen worden gesteld met het oog op de energievraag van gebouwen. Het gaat om:

  • De energiebehoefte
  • Het primaire fossiel energiegebruik en
  • Het aandeel hernieuwbare energie

Dit betekent dat de EPC-eisen (Energie Prestatie Coëfficiënt) zoals die tot en met 2020 golden, vervangen zijn. De EPC kende namelijk slechts een score toe aan het gehele gebouw. Hierdoor kan een slecht geïsoleerde woning de EPC-score omlaag brengen door bijvoorbeeld extra zonnepanelen te plaatsen.

Omdat de zomers steeds warmer worden, zijn er sinds 1 januari 2021 ook normen tegen oververhitting van nieuwe woningen. Daarvoor wordt een “temperatuuroverschrijdingsberekening” (TOB) gemaakt. Daaruit rolt een TOjuli-waarde. Dit is een nieuwe indicator die een indicatie geeft van het risico op temperatuuroverschrijding en de koelbehoefte over de maand juli.

Tot slot gaan strengere geluidseisen gelden voor warmtepompen en airco’s. Die regels gaan in op 1 april 2021.

Huurders

De huurliberalisatiegrens in 2021 is € 752,33 (2020: € 737,14). De maximale huurstijging is in 2021 2,4% (2020: 5,1%) voor huurders met een inkomen onder de inkomensgrens van € 44.655. Is het inkomen hoger, dan is de maximale huurstijging 5,4% (2020: 6,6%).

In 2021 kunnen huurders met een relatief laag inkomen en een hoge huur (alleen sociale huur) een eenmalige huurverlaging aanvragen. Er geldt een inkomensgrens die afhankelijk is van het type huishouden en de leeftijd van de huurder.

Informatie

  • Hypothecair Krediet
  • EQF 6
  • Donderdag 7 januari 2021
Premium | FinsourceOne vaktechniek artikelen

Je eerste 2 Premium vaktechniek artikelen voor deze maand zijn op.

Meer premium artikelen lezen?
Word dan Member!

Bekijk de Memberships