Premium | FinSourceOne vaktechniek artikelen

Beroep op financieringsvoorbehoud niet mogelijk

Het financieringsvoorbehoud is een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst van een pand. Aan het financieringsvoorbehoud zijn echter (inspannings)verplichtingen verbonden. Als niet aan deze verplichtingen is voldaan, werkt het financieringsvoorbehoud niet en heeft de ontbinding van het contract tot gevolg dat de koper de contractuele boete van 10% van de koopsom moet betalen aan de verkoper.

 

Hof Arnhem-Leeuwarden heeft op 21 januari 2020 geoordeeld of een koper, die het financieringsvoorbehoud wilde inroepen, aan de verplichtingen heeft voldaan.

Casus

Belanghebbende heeft eind augustus 2016 overeenstemming bereikt over de koop van een pand voor een bedrag van € 1.925.000. Belanghebbende en de verkopers hebben de koopovereenkomst ondertekend op respectievelijk 23 en 25 augustus 2016.

 

In de koopovereenkomst is het volgende financieringsvoorbehoud opgenomen:

 

Artikel 16
(…) 2. Deze koop geschiedt voorts onder de ontbindende voorwaarde dat koper niet uiterlijk op dertig september tweeduizend zestien een toezegging heeft verkregen van een erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van gemelde registergoederen tot een hoofdsom van € 1.350.000 (…) onder de bij de grote erkende geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen en koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd aan de notaris heeft verklaard dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging(en) deze overeenkomst ontbindt. Koper spant zich in de bedoelde financiering te krijgen. (…)”

 

Belanghebbende heeft de waarborgsom niet gestort binnen de in de koopovereenkomst genoemde termijn. Wel heeft belanghebbende op 30 september 2016 aan de notaris gemeld dat zij met een beroep op het financieringsvoorbehoud de koopovereenkomst ontbindt. 

 

Op diezelfde dag heeft de verkoper belanghebbende in gebreke gesteld voor het niet-nakomen van haar verplichting tot het storten van de waarborgsom, de voldoening van de koopprijs en de afname van het pand. De verkopers hebben vervolgens in een brief van 5 oktober 2016 aangegeven dat zij niet akkoord gaan met het beroep van belanghebbende op het financieringsvoorbehoud.

Het geschil

De verkopers hebben bij de rechtbank gevorderd dat belanghebbende wordt veroordeeld tot:

 

  • Betaling van de contractuele boete van € 86.625 zoals bedoeld in artikel 15 lid 2 sub a van de koopovereenkomst, wegens het te laat storten van de waarborgsom
  • Betaling van de contractuele boete van € 192.500 zoals bedoeld in artikel 15 lid 2 sub b van de koopovereenkomst, omdat de verkopers de koopovereenkomst hebben ontbonden

De rechtbank heeft de boete van € 86.625 afgewezen en de boete van € 192.500 toegewezen.

 

Belanghebbende vindt dat zij ten onrechte is veroordeeld tot de boete van

€ 192.500. Zij stelt dat zij wel degelijk een geslaagd beroep kon doen op het financieringsvoorbehoud van artikel 16 van de koopovereenkomst.

Overwegingen en oordeel Hof Arnhem-Leeuwarden

Hof Arnhem-Leeuwarden overweegt, dat met het opnemen van de bepaling in de koopovereenkomst dat het inroepen van de ontbinding gedocumenteerd moet zijn, partijen overeen zijn gekomen dat voor het succesvol inroepen van het financieringsvoorbehoud niet kan worden volstaan met de enkele mededeling dat geen financiering kan worden verkregen.

 

Belanghebbende heeft gesteld dat zij bij twee banken (hierna: bank 1 en bank 2) en private investeerders tevergeefs heeft geprobeerd een financiering te krijgen.

Bank 1 en investeerders

Ten aanzien van bank 1 heeft belanghebbende alleen verklaard dat deze bank nog voordat belanghebbende een financieringsaanvraag had ingediend mondeling te kennen had gegeven ‘geen nieuwe klanten aan te nemen’.

 

Ten aanzien van de private investeerders is belanghebbende pas in de loop van deze procedure met enige (nadien opgestelde) schriftelijke verklaringen gekomen. Deze investeerders kwalificeren bovendien niet als erkende geldverstrekkende instellingen. Belanghebbende heeft van de aanvragen aan deze investeerders geen documentatie overgelegd, en uit hun verklaringen blijkt ook niet wanneer enige aanvraag is ingediend (anders dan in augustus en eind augustus 2016) en wat de inhoud en strekking daarvan was.

Bank 2

Voor wat betreft de financieringsaanvraag bij bank 2 overweegt het hof dat ook de omstandigheid dat deze bank geen toezegging heeft gegeven dat zij voor de koop een financiering wilde verstrekken, niet kan leiden tot een geslaagd beroep op het financieringsvoorbehoud. 

 

Belanghebbende heeft het inroepen van de ontbinding tegenover de notaris weliswaar onderbouwd met een e-mail van 26 september 2016, maar uit deze e-mail blijkt dat bank 2 de financieringsaanvraag niet heeft kunnen beoordelen, omdat zij geen enkele informatie van belanghebbende heeft gekregen.

 

Vaststaat dat belanghebbende ruim voor het sluiten van de koopovereenkomst en voor het indienen van de financieringsaanvraag al wist welke stukken benodigd waren voor de beoordeling van de aanvraag. Toch heeft belanghebbende nagelaten deze stukken te verstrekken, zonder dat zij (voldoende) heeft laten zien dat zij zich hiervoor wel heeft ingespannen.

 

Daarbij heeft bank 2 al voor het sluiten van de koopovereenkomst aan belanghebbende verklaard een termijn van drie maanden nodig te hebben voor het beoordelen van de financieringsaanvraag. Desalniettemin is belanghebbende, in weerwil ook van het advies van haar juridisch adviseur, akkoord gegaan met de termijn van 30 september 2016, wetende dat bank 2 niet voor die tijd op de financieringsaanvraag kon beslissen. Deze omstandigheid komt voor rekening en risico van belanghebbende, mede gelet op het niet aanleveren van de documentatie aan bank 2.

 

Belanghebbende heeft nog gesteld dat ook indien en voor zover zij zich wel voldoende zou hebben ingespannen, zij de financiering niet zou hebben verkregen, zodat dit niet aan een succesvol beroep op ontbinding in de weg kan staan. Het hof volgt belanghebbende niet in deze stelling. Belanghebbende heeft zelf gesteld dat bank 2 aan haar had verklaard dat zij in beginsel geen problemen voorzag met de financiering, maar dat zij wel het gebruikelijke aanvraagtraject moest doorlopen. Het stond op 30 september 2016 dus niet vast dat zij de financiering voor de koop van het pand niet rond zou hebben gekregen. Dat belanghebbende de toezegging van de bank nooit tijdig zou hebben kunnen krijgen, kan zij in het licht van het voorgaande dan ook niet aan verkopers tegenwerpen. 

Oordeel hof

Gelet op het voorgaande oordeelt het hof dat belanghebbende niet, althans onvoldoende, heeft onderbouwd dat zij heeft voldaan aan de op haar rustende inspanningsverplichting. De slotsom is dat belanghebbende niet aan de eisen van artikel 16 lid 2 van de koopovereenkomst heeft voldaan. Daarmee blijft de uitspraak van de rechtbank tot het betalen van een boete van € 192.500 in stand.

Informatie

  • VTVaktechniek
  • Financieren
  • EQF 7
  • Dinsdag 4 februari 2020
Premium | FinsourceOne vaktechniek artikelen

Je eerste 2 Premium vaktechniek artikelen voor deze maand zijn op.

Meer premium artikelen lezen?
Word dan Member!

Bekijk de Memberships