Premium | FinSourceOne vaktechniek artikelen

Eerste goedkeurend besluit overdrachtsbelasting

Sinds 1 januari 2021 is het tarief van de overdrachtsbelasting verder gedifferentieerd. Door de wetswijziging in de Wet op de belastingen van rechtsverkeer (waarin onder meer de overdrachtsbelasting is geregeld), bestaat er een startersvrijstelling en een verlaagd tarief en is daarnaast het standaardtarief verhoogd. De ingevoerde wet was verre van compleet: er zijn nog diverse lacunes en onduidelijkheden in de uitwerking van de wetswijziging in bepaalde specifieke gevallen. Eerder heeft de Belastingdienst al een vraag- en antwoorddocument gepubliceerd over situaties die onduidelijk zijn. De Belastingdienst kan echter niet de wet helemaal vrij interpreteren als deze onbillijk uitwerkt. Daarvoor is een wetswijziging nodig, of een besluit van de Staatssecretaris van Financiën. Op 29 juni 2021 is een besluit genomen om onredelijke uitwerkingen van de wet weg te nemen. Dit besluit is op 8 juli 2021 in werking getreden (1 dag na plaatsing in de Staatscourant).

De titel van dit bericht luidt niet voor niets ‘eerste goedkeurend besluit’. De tariefdifferentiatie in de overdrachtsbelasting is in vrij grove wetgeving gegoten, waarvan de uitwerking in veel gevallen nog moet uitkristalliseren. Overigens waren er tot het moment van invoering van de wet nog veel openstaande vragen, die hiermee nog niet allemaal zijn opgelost.

De verwachting is daarom dat er nog vele besluiten zullen volgen, dan wel vraag- en antwoorddocumenten van de Belastingdienst. Daarnaast zal er de komende jaren veel jurisprudentie komen over dit onderwerp. Kortom: dit artikel is geen sluitstuk in de ontwikkeling van de overdrachtsbelasting, maar slechts één van de hoofdstukken.

Hoofdlijnen inhoud goedkeurend besluit

Het besluit bevat goedkeuringen in twee situaties:

  1. Toepassing van het lage tarief of de vrijstelling bij onvoorziene omstandigheden tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de levering.
  2. Toepassing van de startersvrijstelling bij verkrijging beperkt recht + blote eigendom op dezelfde dag

Deze twee situaties nodigen uit tot een nadere uitleg. Die volgt hieronder.

  1. Onvoorziene omstandigheden tussen koopovereenkomst en levering

Wanneer iemand een woning koopt en deze als hoofdverblijf gaat gebruiken, geldt het 2% tarief of de startersvrijstelling. Het gebruik als hoofdverblijf moet blijken uit het feit dat iemand ten minste 6 maanden in de woning woont en er geen andere plannen mee had. Door onvoorziene omstandigheden, kan het zijn dat iemand wel het plan had om de woning langer dan 6 maanden als hoofdverblijf te gebruiken, maar dit niet lukt. In de Memorie van Toelichting op het wetsvoorstel zijn allerlei voorbeelden genoemd waarin de koper van de woning dan toch geen naheffing krijgt voor de overdrachtsbelasting (het duurzaam verloren gaan van de woning, het overlijden van een verkrijger, echtscheiding van de verkrijgers, het aanvaarden of verlies van een baan of emigratie). Deze ‘onvoorziene omstandigheden’ zijn in art. 15a, lid 5 WBR opgenomen (zie links).

Het kan echter ook gebeuren dat een dergelijke onvoorziene omstandigheid zich voordoet tussen het moment van tekenen van de koopovereenkomst en de levering (verkrijging) van de woning. De koper kan dan niet meer onder de koop uit, terwijl hij al weet dat hij de woning niet als hoofdverblijf zal gebruiken. De wet voorzag tot nu toe niet in een uitzondering, waardoor de verkrijger dus in beginsel 8% overdrachtsbelasting verschuldigd was.

Dat vindt de staatssecretaris ongewenst. Daarom wordt goedgekeurd dat de regels over de onvoorziene omstandigheden ook gelden voor het te betalen tarief, als die omstandigheid zich voordoet tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de levering.

Voorbeeld

A (34 jaar) en B (36 jaar) zijn gehuwd en hebben in december 2020 een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van een woning voor € 400.000. Zij hebben het voornemen deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. De akte van levering zal op 31 juli 2021 bij de notaris worden verleden. Vóór 31 juli 2021 komt het tot een echtscheiding tussen A en B. Geen van beiden kan in de nieuwe woning gaan wonen (deze gaan ze doorverkopen). De woning wordt op 31 juli 2021 aan A en B, ieder voor de onverdeelde helft, geleverd. Zowel A als B zal de nieuwe woning niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken, zodat zij in beginsel elk voor de verkrijging van hun aandeel in de woning 8% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

Door de goedkeuring gebeurt het volgende:

In de notariële akte van levering doet A met toepassing van de goedkeuring bij de verkrijging van de onverdeelde helft van de woning een beroep op de startersvrijstelling en past B, eveneens met toepassing van de goedkeuring, bij de verkrijging van de onverdeelde helft van de woning het 2%-tarief toe. A hoeft dus geen overdrachtsbelasting te betalen en B is € 4.000 (2% van € 200.000) overdrachtsbelasting verschuldigd.

Er moet dus wel een beroep worden gedaan op het goedkeurend besluit. Er gelden namelijk 5 voorwaarden voor deze goedkeuring:

  • Er is sprake van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 15a, vijfde lid, WBR met als verschil dat de onvoorziene omstandigheid zich heeft voorgedaan tussen het tijdstip van het ondertekenen van de koopovereenkomst en het tijdstip van de verkrijging van de woning.
  • De verkrijger maakt aannemelijk dat het na het sluiten van de koopovereenkomst tot aan het moment waarop de onvoorziene omstandigheid zich voordeed, steeds het voornemen is geweest de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken, en voorts dat dit als gevolg van een onvoorziene omstandigheid redelijkerwijs niet meer kan of zal gebeuren. Er is niet verduidelijkt hoe iemand dit voornemen aannemelijk kan maken.
  • In de notariële akte van levering wordt opgenomen dat voor de toepassing van het 2%‑tarief of de startersvrijstelling een beroep wordt gedaan op toepassing van de goedkeuring (onder vermelding van datum, nummer en onderdeel van het goedkeurend besluit).
  • Aan de overige vereisten voor de toepassing van het 2%-tarief of de startersvrijstelling wordt voldaan, waaronder de verklaring overeenkomstig artikel 15a WBR.
    Dat betekent dat hij de verklaring bij de notaris bewust onjuist invult. In die verklaring (te tekenen bij de verkrijging) staat immers dat hij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf zal gebruiken, terwijl hij weet dat dit niet klopt. In het besluit is dan ook gesteld dat de verklaring gelezen moet worden met een toevoeging “vanaf de datum van het tekenen van de koopovereenkomst”, zonder dat dit daadwerkelijk bijgeschreven hoeft te worden. Het overlijden van de koper kan ook een onvoorziene omstandigheid zijn. In dat geval mag de rechtsopvolger de standaardverklaring tekenen, die gelezen moet worden als “Ik verklaar naar eer en geweten dat de koper [nadruk redactie] vanaf de datum van ondertekening van de koopovereenkomst tot het moment van de onvoorziene omstandigheid het voornemen heeft gehad deze woning na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken (zelfbewoning).”.
  • Als de woning binnen 6 maanden alsnog wordt doorverkocht, geldt de kortingsregel op de overdrachtsbelasting. Er mag dan geen extra voordeel ontstaan door deze doorverkoop vanwege de goedkeuring. Iemand zou immers kunnen stellen dat er in beginsel 8% overdrachtsbelasting was verschuldigd en dat dit bedrag verminderd mag worden op de volgende verkrijging. Dat is niet het geval. Het goedkeurend besluit betekent dat er eigenlijk 8% overdrachtsbelasting verschuldigd is, maar goedgekeurd wordt dat het lage tarief van toepassing is. Een volgende koper kan een beroep doen op artikel 13 WBR: verlaging van de overdrachtsbelasting vanwege verkoop binnen 6 maanden. Er zijn twee mogelijkheden binnen dit artikel:
    • Beroep op lid 1 (aftrek van de waarde waarover al overdrachtsbelasting was berekend) of
    • Beroep op lid 4 (aftrek van het bedrag aan overdrachtsbelasting dat al betaald is)
Voorbeeld verkoop door A en B (beroep op lid 4)

Stel dat de woning binnen zes maanden na 31 juli 2021 door A en B voor € 410.000 wordt doorverkocht en geleverd aan C (40 jaar), die de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Op de verkrijging van C is het 2%-tarief van toepassing. De verschuldigde overdrachtsbelasting zou in beginsel € 8.200 (2% van € 410.000) bedragen. Maar op grond van artikel 13, lid 4 WBR geldt een vermindering. B heeft immers al € 4.000 betaald. Daarom hoeft C slechts € 8.200 -/- € 4.000 = € 4.200 te betalen.

Voorbeeld verkoop door A en B (beroep op lid 1)

Stel dat C toch aanspraak maakt op toepassing van artikel 13, eerste lid, WBR voor de beide eerdere verkrijgingen door A en B, omdat deze verkrijgingen op grond van de wet (zonder de goedkeuring) beide belast zouden zijn. In dat geval geldt het volgende. C hoeft slechts over € 10.000 (€ 410.000 -/- € 400.000) overdrachtsbelasting te betalen, zodat C € 200 (2% van € 10.000) verschuldigd is. Omdat A en B door toepassing van de goedkeuring respectievelijk de startersvrijstelling en het 2%-tarief hebben toegepast, zou door toepassing van artikel 13, eerste lid, WBR te weinig overdrachtsbelasting worden betaald. Dat is niet de bedoeling.

Door toepassing van de laatste voorwaarde zijn zowel A als B bij de verkrijging op 31 juli 2021 dan alsnog hetzelfde tarief verschuldigd als C (in dit geval 2%). Voor B heeft dat geen gevolgen, omdat deze al 2%-tarief heeft betaald. A had de startersvrijstelling toegepast, maar is door de laatste voorwaarde alsnog 2% overdrachtsbelasting ofwel € 4.000 (2% van € 200.000) verschuldigd. Overigens kunnen A, B en C in hun onderlinge rechtsverhouding afspreken aan wie het heffingsvoordeel door toepassing van artikel 13 WBR toekomt en op welke wijze.

Kortom: in alle gevallen zal door verkoop binnen 6 maanden € 4.200 overdrachtsbelasting verschuldigd zijn – het is aan de kopers/verkopers om af te spreken wie welk deel voor zijn rekening neemt.

  1. Verkrijging beperkt recht en blote eigendom op dezelfde dag – startersvrijstelling

Als een koper voor de startersvrijstelling in aanmerking komt, kan hij deze slechts één keer gebruiken. Een ‘starter’ volgens de WBR-definitie zou een woning op erfpachtgrond kunnen kopen en op dezelfde dag ook de grond zelf (waarop die woning staat). Daardoor verkrijgt de koper dus de volle eigendom van woning + grond. Maar het zijn twee verkrijgingen en volgens de wet moet de koper dan kiezen op welke verkrijging hij de startersvrijstelling toepast (uiteraard die met de hoogste prijs). De andere verkrijging zou dan belast zijn tegen 8%. Ook dat vindt de staatssecretaris ongewenst.

Hij keurt goed dat de verkrijgingen op dezelfde dag van de blote eigendom en een beperkt recht met betrekking tot dezelfde woning, voor de toepassing van de startersvrijstelling, kunnen worden aangemerkt als één verkrijging van die woning als hierdoor de volle eigendom van die woning in handen komt van dezelfde verkrijger.

De drie voorwaarden die voor deze goedkeuring gelden zijn:

  • De waarde van de verkregen blote eigendom plus die van het beperkte recht, mogen niet hoger zijn dan de waardegrens (van nu € 400.000)
  • De verklaring voor toepassing van de startersvrijstelling wordt aan een van de twee notariële akten gehecht. Aan de andere notariële akte wordt een kopie van de verklaring voor toepassing van de startersvrijstelling gehecht en in deze akte wordt opgenomen dat voor de toepassing van de startersvrijstelling een beroep wordt gedaan op deze goedkeuring (onder vermelding van datum, nummer en onderdeel van dit besluit)
  • Uiteraard moet ook aan de overige vereisten voor de toepassing van de startersvrijstelling worden voldaan

Met dit deel van de goedkeuring lijkt aansluiting te zijn gezocht bij de verkrijging van aanhorigheden tegelijkertijd met de woning zelf. Ook in die gevallen geldt het tarief van de overdrachtsbelasting voor het totaal aan verkrijgingen, mits ze op dezelfde dag gekocht worden.

Informatie

  • Hypothecair Krediet
  • EQF 6
  • Donderdag 8 juli 2021
Premium | FinsourceOne vaktechniek artikelen

Je eerste 2 Premium vaktechniek artikelen voor deze maand zijn op.

Meer premium artikelen lezen?
Word dan Member!

Bekijk de Memberships