Premium | FinSourceOne vaktechniek artikelen

Geen kamerverhuurvrijstelling bij tijdelijke verhuur

Aan het eind van 2020 is er veel nieuws over tijdelijke verhuur. Al eerder berichtten wij u over het arrest van de Hoge Raad over de fiscale behandeling van tijdelijke verhuur van een tuinhuisje. Niet veel later was er nieuws over regulering van tijdelijke verhuur in algemene zin.

De Hoge Raad heeft zich op 6 november 2020 opnieuw gebogen over een fiscale kwestie omtrent tijdelijke verhuur. In deze zaak draaide het om het wel of niet van toepassing zijn van de kamerverhuurvrijstelling.

Overzicht fiscale gevolgen verhuur

Om nog eens samen te vatten welke fiscale wetgeving geldt bij verhuur, benoemen wij hieronder eerst de algemene regels van geval tot geval.

In de wet op de inkomstenbelasting zijn diverse begrippen opgenomen omtrent de inkomsten van de eigen woning. Specifiek voor situaties van verhuur of gebruik van die eigen woning door derden, zijn er de volgende regels:

  1. Permanente of langdurige verhuur gehele woning
    Als iemand zijn woning permanent of voor lange tijd geheel verhuurt, verhuist de woning naar box 3. De eventuele eigenwoningschuld wordt dus op datzelfde moment een schuld in box 3. Hypotheekrente is niet aftrekbaar en er is geen bijtelling van het eigenwoningforfait
  2. Tijdelijke verhuur gehele woning
    Als iemand zijn woning, bijvoorbeeld tijdens een vakantie, verhuurt of in gebruik geeft, dan blijft die woning toch het hele jaar een ‘eigen woning’ in
    box 1. Wat de exacte grens is van “tijdelijk”, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. Wel moet 70% van de netto huurinkomsten worden opgeteld bij het eigenwoningforfait in het jaar van tijdelijke verhuur
  3. Tijdelijke verhuur van een deel van de woning
    Sinds het Arrest van de Hoge Raad op 18 september 2020 is duidelijk geworden hoe de Hoge Raad aankijkt tegen tijdelijke verhuur van een deel van de woning. De wetgever heeft geen expliciet wetsartikel voor een situatie van een combinatie van tijdelijke èn gedeeltelijke verhuur. De vraag was of de gehele woning in box 1 zou blijven, dan wel het verhuurde deel tijdelijk naar box 3 zou verhuizen. Dat blijkt niet het geval: bij tijdelijke gedeeltelijke verhuur, blijft de gehele woning in box 1 en zijn de huurinkomsten belast. Dat wil zeggen: 70% van de huur wordt bij het inkomen in box 1 opgeteld op grond van art 3.113 Wet IB2001
  4. Verhuur van een deel van de woning
    Als een deel van de woning voor lange duur of permanent (“anders dan voor korte duur”) verhuurd wordt, geldt de kamerverhuurvrijstelling (art 3.114 Wet IB2001). Daarvoor gelden een aantal voorwaarden. Daar komen we verderop op terug, omdat het arrest van de Hoge Raad hier betrekking op heeft. Als aan de voorwaarden voldaan wordt, blijft over het verhuurde deel de hypotheekrente aftrekbaar, en geldt ook de bijtelling van het eigenwoningforfait. De huur blijft onbelast. Als het verhuurde deel geen zelfstandige woning vormt, en de huur blijft per jaar onder de grens van
    € 5.506 (2020), dan blijft de hele woning, inclusief de verhuurde kamer, een eigen woning. De hypotheekrente over de hele woning blijft aftrekbaar en de huur is onbelast. Als de huur hoger is dan € 5.506 (of het verhuurde deel is woning op zich) dan verhuist het verhuurde deel van die woning naar box 3. Dan is over dat deel de hypotheekrente niet aftrekbaar, maar hoeft daarover ook geen eigenwoningforfait worden bijgeteld. De huur blijft onbelast.

Over de voorwaarden van deze kamerverhuurvrijstelling is tot de Hoge Raad geprocedeerd. Daarop gaan wij dan ook verder in.

Conclusie Advocaat-Generaal over kamerverhuurvrijstelling

Een vrouw heeft een eigen woning in box 1. In 2016 verhuurt zij een deel van haar eigen woning via Airbnb. De belastinginspecteur stelt dat de huurinkomsten voor 70% belast zijn. Ze heeft in totaal € 1.629 aan huurinkomsten gehad, dus de inspecteur verhoogt haar inkomen in box 1 met € 1.140 (70% x € 1.629).

De vrouw tekent bezwaar aan. Als ze geen gelijk krijgt, stapt ze naar de rechter en daarna naar het hof. In hoger beroep oordeelt het Gerechtshof dat er in haar geval sprake is van de kamerverhuurvrijstelling. De huur is namelijk lager dan de grens die geldt voor verhuurinkomsten.

De Staatssecretaris van Financiën gaat in cassatie bij de Hoge Raad.

De Advocaat-Generaal van het Parket van de Hoge Raad trekt een conclusie. Hij somt nog eens de voorwaarden op die gelden voor de kamerverhuurvrijstelling:

  1. Er moet sprake zijn van terbeschikkingstelling anders dan voor korte duur
  2. De verhuurde woonruimte vormt niet een zelfstandige woning
  3. De verhuurde woonruimte moet deel uitmaken van de woning die de belastingplichtige anders dan als hoofdverblijf ter beschikking staat
  4. De opbrengsten bedragen niet meer dan het vrijstellingsbedrag (€ 5.506 in 2020) en
  5. Zowel de belastingplichtige als degene aan wie de woonruimte ter beschikking is gesteld, is gedurende de tijd van de terbeschikkingstelling als ingezetene op het woonadres van de woning ingeschreven in de basisregistratie personen (BRP)

Het Hof oordeelde dat aan de eerste vier voorwaarden werd voldaan, en alleen niet aan de laatste. Toch vond het Hof dat niet in de weg staan om toch de kamerverhuurvrijstelling toe te passen. Het hof was van oordeel dat de BRP-inschrijving alleen bedoeld was om te dienen als bewijs dat iemand ergens (tijdelijk) woont. Het zou daarom niet nodig zijn deze eis letterlijk te volgen.

De Advocaat-Generaal is het daar niet mee eens: de inschrijvingseis is gewoon een harde, in de wet genoemde, eis. Die is er niet voor niets.

Bovendien vindt de Advocaat-Generaal dat er niet voldaan is aan de eis dat verhuur via Airbnb ‘anders dan voor korte duur’ is. Het Gerechtshof gaf volgens hem blijk van een onjuiste rechtsopvatting. 

Arrest 6 november 2020 volgt conclusie

De Hoge Raad volgt de conclusie van de Advocaat-Generaal.

Ze doen de zaak zelf af en geven de belastinginspecteur gelijk. De kamerverhuurvrijstelling is niet van toepassing als de huurder zich niet inschrijft in de BRP. Nu de kamerverhuurvrijstelling niet geldt, maar wel de hele woning in box 1 blijft, zijn de huurinkomsten via Airbnb dus belast (dat wil zeggen: 70% daarvan). De Hoge Raad verwijst daarbij naar haar eerdere oordeel in het Tuinhuisje-arrest.

Informatie

  • Hypothecair Krediet
  • EQF 5
  • Maandag 16 november 2020
Premium | FinsourceOne vaktechniek artikelen

Je eerste 2 Premium vaktechniek artikelen voor deze maand zijn op.

Meer premium artikelen lezen?
Word dan Member!

Bekijk de Memberships