Premium | FinSourceOne vaktechniek artikelen

NHG publiceert V&N 2021-2

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) had al aangekondigd dat de Voorwaarden en Normen (V&N) van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in 2021 zouden worden aangepast. Op 26 april 2021 zijn de nieuwe V&N 2021-2 gepubliceerd. De wijzigingen gaan in op 1 juli 2021. Dat wil zeggen dat de nieuwe regels gaan gelden voor elk bindend aanbod met NHG dat op of na 1 juli 2021 wordt gedaan.

In dit artikel staan de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de V&N 2021-1 op een rij.

NHG noemt zeven wijzigingen in de V&N die gelden vanaf 1 juli 2021. Eén daarvan is een update van de Algemene Voorwaarden in verband met uitwisseling van gegevens. Die werken wij niet nader uit. We benoemen de andere zes wijzigingen puntsgewijs.

Desktoptaxaties toegestaan

Op basis van richtsnoeren van de Europese Bankautoriteit (EBA) is het vanaf 1 juli 2021 niet meer toegestaan om zuiver modelmatige taxaties te gebruiken als onderbouwing van de marktwaarde. Voor NHG-leningen was een modelmatige waardebepaling al niet toegestaan en moest altijd een taxatierapport worden aangeleverd door een gecertificeerd validatie-instituut.

Vanaf 1 juli 2021 verandert dit. Het is vanaf dat moment toegestaan om de waarde van het onderpand vast te stellen op basis van een ‘desktoptaxatie’. Dat is een tussenvorm, of ‘hybride taxatie’ die wel wordt goedgekeurd door de EBA.

Het is een waardebepaling waarbij een waardevoorstel op basis van een geavanceerd statistisch model wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd door een interne of externe taxateur. Deze vorm van waardebepaling is goedkoper dan een volledig taxatierapport. Zeker omdat taxatierapporten vanaf 30 juni 2021 uitgebreid zullen worden en de kosten daarvan doorberekend worden aan de aanvrager.

Er zijn vier belangrijke aspecten die u hierbij in de gaten moet houden:

  1. NHG is nog in gesprek over de exacte invulling van dit hybride taxatiemodel met overheid, toezichthouders, geldverstrekkers en taxateurs. NHG zal binnenkort op de site een lijst publiceren van toegestane desktoptaxaties
  2. Een desktoptaxatie is toegestaan bij een maximale LTV van 90%. Is de LTV hoger dan 90% (het gaat dan om het totaal aan leningen), dan blijft een volledig taxatierapport verplicht
  3. Bij het melden van het hypothecair krediet bij WEW moet aangegeven worden dat de waarde is bepaald aan de hand van een desktoptaxatie
  4. De desktoptaxatie is vanaf 1 juli 2021 nog niet mogelijk voor het (mee)financieren van kwaliteitsverbetering, energiebesparende voorzieningen of een energiebespaarbudget. Een desktoptaxatie geeft uitsluitend de huidige marktwaarde weer. De meerwaarde van een kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende voorzieningen kan dan ook niet worden bepaald aan de hand van een desktoptaxatie. Daarom is het niet mogelijk om een kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende voorzieningen te financieren op basis van een desktoptaxatie. NHG streeft ernaar dat desktoptaxaties vanaf 1 januari 2022 wel mogelijk zijn bij alle aanvragen

Box 3-leningen vanaf 2031

In de huidige V&N van NHG is een aflossingsvrij box 3-leningdeel met NHG niet toegestaan. Stel dat iemand een restschuld heeft meegefinancierd, dan moet hierop altijd ten minste annuïtair worden afgelost, ook als dat geen fiscale eis is voor renteaftrek.

Omdat vanaf 2031 de eerste mensen te maken krijgen met het vervallen van de renteaftrekperiode van 30 jaar op aflossingsvrije eigenwoningschulden, zou dat betekenen dat voor die klanten ook de NHG vervalt als ze de aflossingsvrije lening zouden aanhouden. Die loopt dan immers door in box 3.

Het wordt mogelijk om dergelijke leningen toch aflossingsvrij met NHG af te sluiten. De voormalige aflossingsvrije eigenwoningschuld is wel de enige box 3 lening die met NHG is toegestaan vanaf 2031.

Deze aanpassing heeft nu al gevolgen voor de adviespraktijk. Omdat 2031 minder dan 10 jaar in de toekomst ligt, dient het vervallen van de aftrek meegenomen te worden in de maximale financieringslast. Dat wil zeggen dat er getoetst moet worden met de box 3-financieringslasttabel.

Voorbeeld

Anke (53 jaar) heeft een bestaande eigenwoningschuld van € 142.000. Ze heeft deze lening al sinds 1999. 
Haar bruto jaarinkomen is € 33.000. De toetsrente is 2%. Ze wil in juli 2021 haar hypotheek oversluiten naar NHG. Voor het gemak gaan we ervan uit dat ze hiervoor in aanmerking komt. 
Op basis van de acceptatienormen (box 1) is het financieringslastpercentage 19,5%. Ze kan maximaal lenen: 19,5% x € 33.000/12 x 270,5485 = € 145.081. 
Omdat zij echter binnen 10 jaar (namelijk op 1 januari 2031) haar renteaftrek zal verliezen over dit leningdeel, moet hiermee rekening gehouden worden. 
In bijlage 2c (financieringslasttabel tot AOW-leeftijd voor box 3-leningen) is te zien dat haar financieringslastpercentage dan slechts 17,5% is. Haar maximale lening op basis van haar huidige inkomen is dan 17,5% x € 33.000/12 x 270,5485 = € 130.200 (afgerond).
Als Anke haar lening met NHG wil oversluiten, zal ze € 11.800 op de lening moeten aflossen tot 2031. [€142.000 huidige lening minus €130.200 = €11.800] Anders is de lening niet verantwoord op basis van de financieringslasttabellen voor box 3-leningen.

RN 3-registratie BKR

Als er € 250 of meer op een schuld wordt kwijtgescholden, wordt in BKR een 3-codering geregistreerd. In geval van finale kwijting staat de PLA (praktisch laatste aflossing) op dezelfde datum. Als dat het geval is, kon er tot 1 juli 2021 geen lening met NHG verstrekt worden. Dat kan vanaf 1 juli 2021 wel, onder de voorwaarde dat de consument een brief kan overleggen waaruit blijkt dat er sprake is van afboeking van de restschuld tegen finale kwijting. Dit is opgenomen in de nieuwe Norm 1.13.7.

Uitbreiding gebruik brondata

NHG wil innovatie in het belang van de klant stimuleren. Steeds meer geldverstrekkers werken al met brondata: dat is voor NHG informatie die rechtstreeks via consumentendataleveranciers uit de ‘bron’ wordt opgehaald, waarbij de geldverstrekker verantwoordelijk is voor de kwaliteit van de brondata. Het gaat om informatie die rechtstreeks volgt uit de bron, zonder dat deze informatie verder verwerkt hoeft te worden. Denk hierbij aan bronnen zoals mijnoverheid.nl, mijnuwv.nl en mijnpensioenoverzicht.nl. Ook is het toegestaan om door het gebruik van PSD2-data banktransactiegegevens bij banken op te halen. Voor gegevens over een bestaande hypothecaire lening, mogen de gegevens uit de systemen van een geldverstrekker worden gebruikt. Geldverstrekkers mogen zelf bepalen met welke consumentendataleverancier zij samenwerken. Aangezien geldverstrekkers geacht worden zelf hoge eisen te stellen aan consumentendataleveranciers, hoeven (nieuwe) consumentendataleveranciers niet aan de stichting te worden voorgelegd.

In de V&N 2021-2 is een nieuwe Bijlage 4: ‘checklist brondata’ aanvullend op de huidige ‘checklist dossier’. De checklist bestaat uit informatievelden die NHG bij een eventuele verliesdeclaratie wenst te ontvangen.

Beroep op hardheidsclausule

De stichting kan in zeer uitzonderlijke gevallen afwijking toestaan van de normen als de gevolgen van handhaving ervan naar het oordeel van NHG voor de aanvrager(s) onevenredige gevolgen zou hebben in verhouding tot het te dienen doel. Tot 1 juli 2021 konden de aanvragers zelf een beroep op deze hardheidsclausule doen. Maar dat blijkt in de praktijk vaak mis te gaan; de aanvragen zijn niet volledig of bevatten fouten. Daarom is een beroep op de hardheidsclausule vanaf 1 juli 2021 alleen nog mogelijk via de adviseur of geldverstrekker.

Er komt op de NHG-site binnenkort een formulier dat door een van deze partijen namens de klant kan worden ingevuld.

Verduidelijking Norm 3 en verlengen looptijd

Dit is geen inhoudelijke wijziging, maar slechts een verduidelijking. Het verlengen van de looptijd van een bestaande lening met NHG is onder Norm 3.1.1 (oversluiten van NHG naar NHG zonder verhoging van de leensom) niet mogelijk, maar wel onder Norm 3.1.4 (Oversluiten van NHG naar NHG met verhoging).

Informatie

  • Hypothecair Krediet
  • EQF 6
  • Donderdag 29 april 2021
Premium | FinsourceOne vaktechniek artikelen

Je eerste 2 Premium vaktechniek artikelen voor deze maand zijn op.

Meer premium artikelen lezen?
Word dan Member!

Bekijk de Memberships