Premium | FinSourceOne vaktechniek artikelen

Nieuwe wijziging taxatierapport en taxatiewijze

Sinds 1 april 2018 maakt het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) gebruik van een nieuw model taxatierapport. Dit nieuwe taxatierapport is veel uitgebreider dan zijn voorganger. Toch moet er onder druk van diverse marktpartijen nog een extra kwaliteitsslag gemaakt worden in de taxatiebranche. Het NRVT kondigt daarom aan dat er vanaf 1 juli 2021 een nieuw model taxatierapport gebruikt wordt voor woningen. Dit is van extra belang, omdat de modelmatige waardebepaling voor banken vanaf dat moment niet meer is toegestaan.

Er spelen twee belangrijke taxatiegerelateerde zaken vanaf 30 juni 2021.

Allereerst het ‘verbod’ op modelmatige waardebepalingen. Hierop zullen we eerst ingaan. Vervolgens kijken we naar het nieuwe model taxatierapport voor woningen.

Geen modelmatige waardebepalingen meer

Op grond van Europese regelgeving, moet een bank ervoor zorgen dat hij ‘prudent’ handelt. Dat wil zeggen: om de stabiliteit van de financiële markt te waarborgen, mag een bank geen onverantwoorde lening aangaan. Voor hypothecaire leningen betekent dit, dat die lening wel verantwoord moet zijn ten opzichte van het onderpand. Het gaat hier dus niet zozeer om het klantbelang, maar meer om de stabiliteit van het financiële stelsel.

Op grond van een EU-verordening uit 2013 heeft een geldverstrekker bepaalde kapitaaleisen, die mede afhankelijk zijn van het risico dat de geldverstrekker loopt. Hoe lager het risico, des te lager de buffer die een bank moet aanhouden. Daarom is het belangrijk dat dit risico goed kan worden ingeschat.

Europese Bankautoriteit

Op 29 mei 2019 heeft de Europese Bankautoriteit (EBA) richtsnoeren gepubliceerd over de wijze waarop de waarde van een onderpand vastgesteld moet worden. In Nederland hebben deze richtsnoeren vergaande gevolgen. Op dit moment is het nog mogelijk om tot 90% van de waarde van een onderpand hypothecair te lenen, door gebruik te maken van een modelmatige taxatie.

Die mogelijkheid vervalt op 30 juni 2021. De modelmatige taxaties bieden onvoldoende zekerheid over de echte waarde van een onderpand, om het risico van die lening goed in te kunnen schatten.

Volgens de richtsnoeren zou er dus altijd een fysieke taxatie nodig zijn. Dat kost al snel € 400, en zou dus zelfs voor een kleine verhoging van de hypotheek verplicht worden. Doordat het model taxatierapport Wonen (zie verderop) bovendien wordt uitgebreid, kunnen deze kosten nog hoger worden.

Tussenoplossing – “hybride taxatie”

Om woningbezitters niet op relatief hoge taxatiekosten te jagen, heeft Nederland bepleit om een tussenvorm toe te staan. Dat is gelukt. Er komt een mogelijkheid om de waarde van een onderpand vast te stellen door een hybride taxatie. 

Een hybride taxatie komt neer op een modelmatige waardering, die vervolgens getoetst wordt door een taxateur. Als de modelmatige waardering voldoende betrouwbaar is en aan bepaalde criteria voldoet, kan deze controle worden uitgevoerd van afstand. Een bezoek aan de woning is dan dus niet altijd noodzakelijk. De criteria staan in het EBA-richtsnoerendocument (zie externe links, onderdeel 7.4). 

De taxateur is verantwoordelijk voor de waardebepaling van de woning. Banken zijn verantwoordelijk voor het beleid ten aanzien van de waardering van onderpanden.

Deze tussenvorm zal aanmerkelijk goedkoper zijn dan een volledig fysieke taxatie, verwachten de Minister van Financiën en die van Binnenlandse Zaken (zie antwoorden Kamervragen in externe links). De exacte invulling van de eisen die gesteld worden aan hybride taxaties, moet nog worden uitgewerkt. Uit antwoorden op Kamervragen is op te maken dat een werkgroep zich daarover buigt.

Nieuw model taxatierapport (wonen)

Vanaf 30 juni 2021 verdwijnt de huidige modelmatige taxatie. Een dag later, vanaf 1 juli 2021, moeten NRVT-taxateurs een nieuw taxatiemodel Wonen gebruiken.

Voordat we inhoudelijk ingaan op de wijzigingen, gaan we eerst in op de aanleiding om de kwaliteit van taxatierapporten nog verder te borgen.

DNB: taxatiewaardes te hoog

De Nederlandsche Bank (DNB) heeft onderzoek gedaan naar de kwaliteit van taxaties. Diverse partijen hadden daarover hun zorgen geuit. Velen zijn van mening dat een taxatie bovendien niet onafhankelijk genoeg is.

In maart 2019 publiceerde DNB de uitkomsten van dit onderzoek. De conclusie was hard: taxaties zijn systematisch overgewaardeerd.

In 95% van de gevallen bleek de getaxeerde waarde gelijk aan of hoger te zijn dan de koopsom.

Een taxatiewaarde moet onafhankelijk van de werkelijke koopsom worden vastgesteld, maar op basis van objectieve criteria. Het is volgens DNB erg onwaarschijnlijk dat dit gebeurt, omdat ruim 1/3e van alle taxatiewaarden precies uitkwamen op de koopsom. En daarnaast 60% zelfs boven die koopsom.

Nu de Loan-to-Valuelimiet (LTV) 100% is, wordt deze ondermijnd als de taxaties telkens zo hoog zijn. Dit werkt een (te) hoge financiering in de hand. De LTV-limiet is immers aangescherpt om overkreditering te voorkomen, maar door de systematische overwaardering kunnen huishoudens toch te veel lenen. Ook onderschatten financiële instellingen hierdoor de kredietrisico’s van hun hypothecaire leningen. Door de prikkels in het systeem komt de onafhankelijkheid van de taxateur onder druk te staan. Betrokken partijen bij de aankoop van een huis (koper, verkoper, makelaar, adviseur en geldverstrekker) hebben er allemaal belang bij dat de transactie doorgaat.

Daarom pleit DNB voor wettelijke normen om de kwaliteit van woningtaxaties te verbeteren.

Reactie taxatiebranche en minister

Taxateurs, onder leiding van het NRVT, willen door zelfregulering voorkomen dat de wetgever ingrijpt. Er zijn al diverse slagen gemaakt in de verdere professionalisering van de taxatiebranche. Het NRVT heeft al een Tuchtcollege, dat voorziet in een consistente, transparante en onafhankelijke tuchtrechtspraak voor alle geregistreerde taxateurs. Sinds 1 juli 2020 is er een nieuwe commissie Toezicht.

Taxaties worden bovendien getoetst door het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) Het NWWI is een onafhankelijk instituut zonder winstoogmerk dat rapporten van woningtaxaties van aangesloten taxateurs valideert. Ook ziet het NWWI erop toe dat elke taxatie uniform en volgens duidelijke richtlijnen is opgesteld. Geldverstrekkers, intermediairs en consumenten krijgen zo heldere, objectieve en betrouwbare woningtaxaties die inzicht geven in de wijze waarop de getaxeerde waarde tot stand is gekomen. De verantwoordelijk minister van Binnenlandse Zaken vindt het daarom (nog) niet nodig om in te grijpen. 

Maar er is wel voortdurende politieke druk op de branche. Daarbij kijkt het ministerie, samen met het ministerie van Financiën, de AFM, DNB en NHG in hoeverre er nog processen aangepast moeten worden.

Nieuw model taxatierapport – wijzigingen

Het nieuwe model taxatierapport wordt door om bovengenoemde redenen dan ook opgewaardeerd. NRVT ontwikkelde het nieuwe model in samenwerking met NVM, Vastgoedpro, VBO, NHG, NWWI, de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en Stichting Opmaat.

De belangrijkste wijzigingen zijn:

  • Betere onderbouwing van de waarde
  • Meer aandacht voor situaties van woningen met erfpacht en VvE’s
  • Meer aandacht voor duurzaamheid
  • Meer aandacht voor de bouwkundige staat
  • Verbeterde leesbaarheid

Het taxatierapport vervangt met deze uitbreidingen niet de bestaande bouwkundige keuring. Consumenten krijgen wel een indicatie van de bijkomende kosten en risico’s op het gebied van verduurzaming, herstel van onderhoudsachterstand, eventuele funderingsproblematiek en overige bouwkundige gebreken van de woning. Woningen krijgen in het nieuwe taxatierapport dan ook een ‘funderingslabel’, wat iets zegt over de staat van de fundering.

Ook kunnen potentiële kopers nagaan in hoeverre de woning voldoet aan de eisen die het klimaatakkoord voor de toekomst stelt. Voor de geldverstrekkers zijn deze inzichten eveneens van toegevoegde waarde voor het geven van een passend advies.

Waarom pas op 1 juli 2021?

Dat het nieuwe taxatiemodel nog niet per direct wordt ingevoerd, heeft meerdere redenen. De taxatie- en validatiesoftware moet ingericht worden op het nieuwe model. En NRVT-taxateurs moeten eerst opgeleid worden om het nieuwe model toe te kunnen passen. Ze moeten daarvoor ook een examen afleggen. Daar is enige tijd mee gemoeid.

Informatie

  • Hypothecair Krediet
  • EQF 5
  • Dinsdag 3 november 2020
Premium | FinsourceOne vaktechniek artikelen

Je eerste 2 Premium vaktechniek artikelen voor deze maand zijn op.

Meer premium artikelen lezen?
Word dan Member!

Bekijk de Memberships