Premium | FinSourceOne vaktechniek artikelen

Voorwaarden en Normen NHG 2021-1

Op 29 oktober 2020 publiceerde de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (SWEW) de Voorwaarden en Normen van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) in 2021. In dit artikel behandelen we de belangrijkste wijzigingen in de Voorwaarden en Normen (V&N) van 2021 ten opzichte van 2020.

NHG hanteert onverkort de normen uit de Tijdelijke Regeling hypothecair krediet 2021, naast hun eigen voorwaarden en normen. Zie daarvoor onze eerdere berichtgeving over de wettelijke leennormen voor hypothecaire kredieten.

NHG neemt bijvoorbeeld de gewijzigde definitie van energiebesparende voorzieningen over. Ook zijn de financieringslasttabellen bij acceptatie gelijk aan die van de Trhk. We herhalen hier niet alle overeenkomsten tussen de wijzigingen in de Trhk die ook dus ook allemaal bij NHG zijn doorgevoerd.

Kostengrens

De kostengrens voor NHG-leningen stijgt naar € 325.000 (2020: € 310.000). Dit is de maximale lening met NHG als er geen sprake is van energiebesparende voorzieningen.

Als er wel sprake is van energiebesparende voorzieningen, is de LTV maximaal 106% ofwel € 344.500 (2020: € 328.600).

Ook worden de kostengrenzen voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen verhoogd. Die worden € 145.000 (2020: € 140.000) voor woonwagens en € 52.000 (2020: € 51.000) voor woonwagenstandplaatsen.

Tegelijkertijd wordt een tekstuele fout in de V&N 2020 gerepareerd met betrekking tot woonwagenstandplaatsen. In de oude V&N 2020 stond dit verkeerd beschreven en leek het alsof er over die 6% zelf ook nog 6% moest worden berekend. Dat was nooit de bedoeling.

De fout is nu rechtgezet: de kosten van het verkrijgen in eigendom is maximaal de koopsom of getaxeerde waarde + 6% bijkomende kosten.

Borgtochtprovisie

De borgtochtprovisie blijft in 2021 0,7% van de lening. Hoewel de reserves van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) stijgen, wil NHG niet te snel aanpassingen doen in de hoogte van de provisie. Anders zou de mogelijkheid bestaan dat deze ook weer omhoog moet als de verliesdeclaraties zouden oplopen. Met een provisie van 0,7% hoopt NHG dat dit voor langere tijd stabiel kan blijven, ongeacht marktontwikkelingen.

Combineren verschillende financieringsdoelen

In 2020 was het nog niet altijd mogelijk om meerdere financieringsdoelen gelijktijdig te realiseren met NHG. Bijvoorbeeld: iemand heeft al een NHG-lening had en daarnaast een SVn-Starterslening. Hij wil voor € 10.000 verduurzamen en tegelijk de Starterslening bij de geldgever onderbrengen. In 2020 is beide mogelijk, maar niet tegelijkertijd.

Vanaf 2021 is het wel mogelijk om beide financieringsaanvragen te combineren in één aanvraag.

Norm 3 - Oversluiten

Norm 3 is volledig herschreven. Deze norm was vorig jaar ook al ingrijpend aangepast. Dat gebeurt nu opnieuw, maar dan voornamelijk ter verduidelijking van de mogelijkheden om over te sluiten.

Bovendien geldt voor oversluiten vanaf 2021 ook, dat er tegelijkertijd meerdere financieringsdoelen gerealiseerd kunnen worden in één aanvraag.

De belangrijkste concrete wijzigingen in Norm 3 (oversluiten), zijn:

  1. Oversluiten van NHG naar NHG, alleen met extra kosten oversluiten (3.1.1)
    Het enige dat hierin verandert, is dat ook in deze situatie geldt dat er mag worden uitgegaan van een lagere lening, als op het moment van oversluiten een KEW, SEW of BEW wordt beëindigd en de waarde hiervan in mindering wordt gebracht op de lening. Dat was in 2020 nog niet het geval. Toen kon de waarde van een opbouwproduct alleen in mindering komen op de leensom in andere oversluitsituaties, zoals woningverbetering of uitkoop van een partner.

  2. Oversluiten van NHG naar NHG, met verhoging van de lening (3.1.4) – inhoudelijk ongewijzigd
    Deze norm is inhoudelijk hetzelfde, maar in 2020 werd nog verwezen naar allerlei andere normen om te kunnen nagaan in welke gevallen je de over te sluiten lening mocht verhogen. In 2021 leest u direct in norm 3.1.4 welke voorwaarden gelden voor het oversluiten inclusief een verhoging (voor bijvoorbeeld het uitkopen van een partner). Norm 3.4 is daarmee helemaal uit de V&N gehaald.

  3. Gelijktrekken oversluiten bij zelfde geldverstrekker of andere geldverstrekker
    In 2020 is het nog zo, dat een klant met NHG die de hypotheek oversluit naar een andere geldverstrekker meer mogelijkheden had, dan een klant met NHG die de lening wil aanpassen bij de huidige geldverstrekker. Zo kan in 2020 de boeterente wel meegefinancierd worden bij oversluiten naar een andere geldverstrekker en niet als dit bij dezelfde geldverstrekker gebeurt. Dat verschil is er vanaf 2021 niet meer. Boeterente kan in beide gevallen worden meegenomen.  Oversluiten bij de huidige geldverstrekker of naar een nieuwe geldverstrekker, werkt dus vanaf 2021 hetzelfde.

  4. Lening zonder NHG oversluiten naar lening met NHG – “verbeteren klantsituatie”
    Een NHG-lening oversluiten naar een andere NHG-lening kan altijd al, als de individuele klantsituatie daarmee verbeterd wordt. Wat dit inhoudt, is niet nader gespecificeerd. 

    Bij een lening zonder NHG ligt dat vanaf 2021 anders: oversluiten naar een NHG-lening vanwege het “verbeteren van de individuele klantsituatie” kan dan nog alleen als sprake is van:
    1. Het substantieel omzetten van een aflossingsvrij leningdeel naar een annuïtair of lineair aflossingsschema
    2. Oversluiten is naar het oordeel van de geldverstrekker nodig, gezien de specifieke klantsituatie in relatie tot woningbehoud en het vangnet dat NHG biedt

Deze laatste zin kan natuurlijk nogal ruim opgevat worden. De praktijk zal moeten uitwijzen waar de grens ligt van dit ‘oordeel van de geldverstrekker’ en ‘in relatie tot woningbehoud’. Mogelijk volgt er nadere uitleg over in de (op 30 oktober 2020 nog niet gepubliceerde) toelichting op de V&N 2021-1.

Nieuw model werkgeversverklaring

Voor elk bindend aanbod dat gedaan wordt vanaf 1 januari 2021, geldt dat gebruik gemaakt moet worden van het nieuwe model Werkgeversverklaring.

Dit nieuwe model was al op 1 oktober 2020 gepubliceerd en mocht vrijwillig gebruikt worden vanaf die datum. Dat wordt dus verplicht vanaf 1 januari 2021.

In het nieuwe model worden vooral enkele extra vragen gesteld. We noemen de twee belangrijkste aanpassingen:

  1. Er komt een extra vraag: “Is er een reorganisatie of maatregel aangekondigd, die het inkomen of dienstverband mogelijk raken?”
    Als daarop ‘ja’ wordt geantwoord, moet dit toegelicht worden. Er zijn oneindig veel toelichtingen mogelijk, dus NHG gaat niet op voorhand speculeren over hoe ze omgaat met elke mogelijke toelichting. Het zal van geval tot geval anders zijn.
  2. En bij een tijdelijk dienstverband, wordt de extra vraag gesteld of dit dienstverband daarna wordt opgevolgd door een voortgezette arbeidsovereenkomst of een vernieuwde arbeidsovereenkomst.
    Als een werkgever aangeeft dat bij vernieuwing van de arbeidsovereenkomst de arbeidsvoorwaarden worden gewijzigd, zodat er sprake is van een lager inkomen, dan moet er met dat lagere inkomen rekening gehouden worden. En als er is aangegeven dat het tijdelijk dienstverband verlengd wordt met een nieuw tijdelijk dienstverband, dan zal de bestendigheid van het inkomen meestal aangetoond moeten worden op basis van norm 6.3. “Inkomen uit flexibele en/ of overige arbeidsrelatie”. Mogelijk kan de klant ook gebruik maken van de Arbeidsmarktscan.

De uitbreiding van de werkgeversverklaring is niet bedoeld om extra administratief werk te moeten doen. Het is juist bedoeld om klanten die géén bijzondere werkgeverssituatie hebben, te ontlasten. In het kader van de zorgplicht, zeker in deze coronatijden, moeten vaak allerlei aanvullende vragen worden gesteld over situatie bij de werkgever. Door deze standaardvraag toe te voegen op de model werkgeversverklaring, heeft een geldverstrekker sneller een scherp beeld van de huidige klantsituatie. Zo heeft de klant sneller duidelijkheid over zijn hypotheekaanvraag. De geldverstrekker kan hiermee goed voldoen aan de zorgplicht. In gevallen waarbij er niets aan de hand is, wordt onnodige vertraging voorkomen.

Inkomensbepaling Pensioen

Na het succes van de Inkomensbepaling Loondienst, is in juli 2020 een pilot gestart met de Inkomensbepaling Pensioen (IP). Via deze IP wordt het bestendige pensioeninkomen bij AOW-leeftijd en, indien van toepassing, ook vóór AOW-leeftijd geautomatiseerd berekend op basis van de gegevens van het Mijnpensioenoverzicht.nl (MPO).

Klanten downloaden hun pensioengegevens via Mijnpensioenoverzicht.nl en de adviseur gebruikt deze informatie in de rekentool die het pensioeninkomen afgeeft.

Vanaf 2021 wordt de IP in de V&N opgenomen als standaard mogelijkheid om het pensioeninkomen vast te stellen. Het is geen plicht, maar een mogelijkheid.

Maatwerk bij tijdelijk tekort AOW-gat – Nieuwe norm 8.3

Sinds 17 juni 2018 is er een nieuwe Norm 8 in de V&N van NHG opgenomen. Deze hele norm gaat specifiek over senioren. Voor hen gelden bepaalde uitzonderingen op de hoofdregel in het acceptatiebeleid. Senioren zijn klanten met een leeftijd vanaf 10 jaar voor de AOW-leeftijd.

In 2021 is een extra uitzondering voor senioren toegevoegd in de vorm van een nieuwe Norm 8.3.

Als er twee aanvragers zijn met een leeftijdsverschil, dan kan er mogelijk een tijdelijk tekort zijn wanneer de ene aanvrager wel de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt en de ander nog niet. Dat noemt NHG het AOW-gat.

Als één van de aanvragers op het moment van bindend aanbod een senior is, dan mag de financieringslast vanaf de AOW-ingangsdatum van de oudste aanvrager tot de AOW-ingangsdatum van de jongste aanvrager op basis van de werkelijke lastentoets in plaats van annuïtaire lasten worden vastgesteld.

Daarvoor geldt wel een aantal cumulatieve voorwaarden:

  1. De financieringslast moet wel op de gebruikelijke manier vastgesteld worden in de periode:
    1. Voordat de oudste de AOW-leeftijd heeft bereikt en
    2. Nadat de jongste de AOW-leeftijd bereikt
      Deze financieringslast moet buiten de periode van het AOW-gat dus wel passen op LTI
  2. De periode waarin op werkelijke lasten getoetst mag worden is maximaal 120 maanden
  3. De rentevaste periode (rvp) moet minimaal 10 jaar zijn, of minimaal tot de jongste de AOW-leeftijd bereikt (als dat langer is). Hierop zijn drie uitzonderingen: 
    1. Als er al leningdelen bestaan voor het bindend aanbod, dan geldt deze eis niet voor die reeds bestaande leningdelen
    2. Als de LTV aan het eind van de rvp lager is dan 50%, dan mag de rvp korter zijn, mits de geldverstrekker erop toeziet dat de klant het renterisico kan dragen
    3. De rvp mag ook korter zijn, als de leningdeel aan het eind van die rvp helemaal is afgelost
  4. De werkelijke maandlast mag niet hoger dan de toegestane maandlast

Vooruitblik V&N 2021-2

De nieuwe normen krijgen de toevoeging “-1”, omdat de verwachting is dat er in de loop van 2021 wijzigingen doorgevoerd zullen worden.

Er is mogelijk een aanpassing nodig, vanwege regels van de Europese Bank Autoriteit (EBA): NHG is officieel geen “Garantie” maar een borgstelling. Dat heeft mogelijk invloed op de wijze van risicoweging van NHG-leningen voor banken, waardoor NHG moet worden aangepast.

Ook voorziet NHG zelf aanpassingen in de regels over erfpacht.

Tot slot kunnen brondata wellicht nog beter ontsloten worden. NHG zou die mogelijkheid dan willen opnemen in vernieuwde V&N.

Dit alles is nog niet zeker, maar zodra er wijzigingen zijn in de V&N van NHG, leest u dat uiteraard via dit medium.

Informatie

  • Hypothecair Krediet
  • EQF 5
  • Dinsdag 3 november 2020
Premium | FinsourceOne vaktechniek artikelen

Je eerste 2 Premium vaktechniek artikelen voor deze maand zijn op.

Meer premium artikelen lezen?
Word dan Member!

Bekijk de Memberships