Premium | FinSourceOne vaktechniek artikelen

Vragen en antwoorden Overdrachtsbelasting

Sinds 1 januari 2021 is het tarief van de overdrachtsbelasting verder gedifferentieerd. Door de wetswijziging in de Wet op de belastingen van rechtsverkeer (waarin onder meer de overdrachtsbelasting is geregeld), bestaat er een startersvrijstelling en een verlaagd tarief en is daarnaast het standaardtarief verhoogd. De ingevoerde wet was verre van compleet: er zijn nog diverse lacunes en onduidelijkheden in de uitwerking van de wetswijziging in bepaalde specifieke gevallen. De Belastingdienst heeft voor enkele situaties duidelijkheid geprobeerd te scheppen in die onduidelijkheid via een Vraag- en Antwoorddocument.

De hoofdregels voor de Overdrachtsbelasting (ODB)

Het tarief van de ODB is verhoogd van 6% naar 8%. Dat is het standaardtarief.

Wanneer iemand (een natuurlijk persoon) een woning koopt en deze als hoofdverblijf gaat gebruiken, geldt een vrijstelling of een verlaagd tarief.

Voor de startersvrijstelling of het verlaagde tarief moet de belastingplichtige een verklaring invullen dat hij de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken.

De vrijstelling geldt voor iedereen die:

  • Meerderjarig is, maar de leeftijd van 35 jaar nog niet heeft bereikt en
  • Nog niet eerder gebruik heeft gemaakt van de startersvrijstelling en
  • Een woning aanschaft (of een deel daarvan) waarvan de waarde niet hoger is dan € 400.000 (sinds 1 april 2021). Tot 1 april 2021 gold nog geen waardegrens

Het verlaagde tarief van 2% geldt voor iedereen die:

  • Een woning koopt en als hoofdverblijf gebruikt, die niet in aanmerking komt voor de startersvrijstelling, omdat niet aan de voorwaarden voldaan wordt

Het criterium ‘als hoofdverblijf gebruiken’ wil zeggen dat iemand ten minste 6 maanden woont in de woning, tenzij dit door onvoorziene omstandigheden niet mogelijk is.

Onvoorziene omstandigheden zijn bijvoorbeeld het tenietgaan van de woning, het verbreken van de relatie, werkloosheid of verhuizing vanwege een andere baan.

Enkele antwoorden op vragen

In een set van 20 vragen en antwoorden, geeft de Belastingdienst een visie over de uitwerking van de nieuwe regels, waarover enige onduidelijkheid bestond. Voor zover relevant, vatten we de antwoorden op die vragen hier samen.

  • Geldt de waarde in het economische verkeer of de koopsom als maatstaf?
    Antwoord: de hoogste van deze twee.
    Als een starter een woning koopt met een waarde van € 395.000, maar hij betaalt hiervoor € 405.000, dan geldt de startersvrijstelling dus niet. Er moet dan 2% overdrachtsbelasting betaald worden over € 405.000.
  • Welke datum moet gehanteerd worden?
    Antwoord: de datum notariële leveringsakte.
    Als iemand 34 jaar is als hij de koopovereenkomst tekent, maar jarig is voordat de woning geleverd wordt, dan is hij dus 35 jaar op het moment van levering. Hij komt dan niet in aanmerking voor de startersvrijstelling.
  • Geldt de grens van de startersvrijstelling voor de hele woningwaarde, of het deel dat verkregen wordt?
    Antwoord: voor de hele woningwaarde.
    Als een stel een woning koopt (elk voor 50%) met een waarde van € 700.000 en één van is nog geen 35 jaar, dan geldt dus niet de startersvrijstelling. Je zou kunnen zeggen dat de verkrijging slechts € 350.000 is, wat onder de grens van
    € 400.000 ligt. Maar de waarde van de verkrijging is niet leidend; dat is de woningwaarde en die ligt hoger dan € 400.000.
  • Mag je vrijwillig afzien van de startersvrijstelling?
    Antwoord: ja.
    Men zou zich kunnen afvragen waarom iemand zou willen afzien van de startersvrijstelling. Dat kan een tactische overweging zijn, wanneer iemand denkt nog vóór zijn 35ste verjaardag te verhuizen naar een duurdere woning (maar niet duurder dan € 400.000), zodat dan alsnog van de startersvrijstelling gebruik gemaakt kan worden. Daar kleeft wel een risico aan: de wetgever is nogal wispelturig, dus de vrijstelling zou op enig moment kunnen vervallen, of de voorwaarden zouden aangescherpt kunnen worden.
  • Mag je wachten met verhuizen naar de woning om die eerst te verbouwen om toch voor het lage tarief of de vrijstelling in aanmerking te komen?
    Antwoord: ja.
    Als iemand een woning koopt die hij als hoofdverblijf wil gaan gebruiken, maar de woning nog niet direct feitelijk bewoont vanwege een verbouwing, dan geldt toch gewoon het lage tarief van 2% of de startersvrijstelling. Hoelang die verbouwing precies mag duren, is niet aangegeven. De Belastingdienst spreekt van ‘enige tijd’.
  • Mag je de gekochte woning nog een tijdje verhuren aan de oud-eigenaar en toch in aanmerking komen voor de startersvrijstelling of het lage tarief?
    Antwoord: ja, maar maximaal een maand.
    Deze constructie, waarbij iemand de woning geleverd krijgt, maar nog niet direct gaat bewonen, speelt met name voor woningen die vóór 1 april 2021 zijn gekocht. Toen gold immers nog geen bovengrens voor de startersvrijstelling. Als iemand de woning op 15 maart 2021 geleverd heeft gekregen, terwijl de oud-eigenaar hier nog in woont, dan is er feitelijk geen sprake van ‘gebruik als hoofdverblijf’. Toch geeft de Belastingdienst aan dat de oud-eigenaar er dan nog maximaal een maand in mag wonen. Daarna moet de nieuwe eigenaar de woning direct betrekken als hoofdverblijf. De Belastingdienst is zeer terughoudend met het beantwoorden van vragen over de gevolgen voor de belastingheffing in situaties zoals deze. Dit omdat het aannemelijk is dat belastingbesparing de doorslaggevende reden is voor het in tijd naar voren halen van de overdracht (de notariële levering) en de voortgezette bewoning door de verkoper die daarmee samenhangt.
  • Hoe hard is de eis dat de woning minimaal 6 maanden als hoofdverblijf gediend moet hebben om navordering te voorkomen?
    Antwoord: het moet op zijn minst aannemelijk gemaakt kunnen worden, dat het doel was de woning voor langere tijd als hoofdverblijf te gebruiken.
    De termijn van 6 maanden staat ook niet in de wet: het is slechts genoemd in de Toelichting op die wet als vuistregel. Er zijn situaties waarin iemand wel de intentie had de woning ‘voor langere tijd’ als hoofdverblijf te gebruiken, maar dit niet mogelijk bleek. Dan volgt er geen naheffing (als gebruik gemaakt is van de vrijstelling of het lage tarief). Maar andersom is een periode van 6 maanden gebruik als hoofdverblijf ook geen garantie dat er niet nagevorderd wordt. Als iemand eigenlijk van plan is de woning te verhuren, maar er precies 6 maanden woont, om deze vervolgens te verhuren, dan kan de inspecteur stellen dat niet voldaan wordt aan de eis dat de woning voor langere tijd als hoofdverblijf gebruikt is.
  • Geldt de vrijstelling of het lage tarief ook voor een woning die iemand deels gaat verhuren, of het een woon-winkelpand is?
    Antwoord: ja, voor het deel dat wel zelf bewoond wordt.
    Als iemand een woning koopt voor € 500.000 en de helft van de woning wordt verhuurd, dan geldt voor die helft het tarief van 8%. Voor de andere helft (die door de koper zelf voor langere tijd een hoofdverblijf wordt) geldt dan het verlaagde tarief van 2%. De startersvrijstelling kan niet van toepassing zijn, omdat de waarde van de woning hoger is dan € 400.000. Als het woongedeelte 90% of hoger is, mag wel over de hele waarde het verlaagde tarief berekend worden (dan wel de startersvrijstelling als de waarde lager is dan € 400.000).
    Dezelfde uitwerking geldt voor een deels privé en deels zakelijk gebruikt pand. Bij een woon-winkelpand waarbij de bovenverdieping als woning wordt gebruikt en de begane grond een winkel, geldt voor het winkeldeel dus 8% en voor de woning de vrijstelling of het verlaagde tarief.
  • Kan één echtgenoot binnen een huwelijk de woning kopen, zodat hij gebruik kan maken van de startersvrijstelling?
    Antwoord: ja.
    Deze vraag staat niet letterlijk in de V&A, maar het valt wel uit de antwoorden af te leiden (net als overigens uit een Memorie van Toelichting en Memorie van Antwoord op het wetsvoorstel). Stel dat een echtpaar dat gehuwd is in algehele gemeenschap van goederen een woning wil kopen. De vrouw is 32 jaar en de man is 36 jaar. De woning kost € 350.000. De vrouw kan dan in haar eentje de woning kopen. Zij voldoet aan alle eisen van de startersvrijstelling. De woning valt vervolgens wel in de huwelijksgoederengemeenschap.
    Het criterium voor vaststelling van het tarief van de ODB is degene die in de notariële leveringsakte genoemd staat als koper.
  • Kan de startersvrijstelling of het lage tarief ook gelden voor alleen verkrijging van economische eigendom?
    Antwoord: nee.
    Er moet verplicht sprake zijn van juridische verkrijging van de eigendom van een woning.
  • Kan de vrijstelling of het lage tarief ook gelden voor een stuk bouwgrond?
    A
    ntwoord: nee.
    Voor de overdrachtsbelasting geldt het criterium dat er pas sprake is van een “woning” als de fundering van de woning er al ligt. 

Informatie

  • Hypothecair Krediet
  • EQF 6
  • Donderdag 15 april 2021
Premium | FinsourceOne vaktechniek artikelen

Je eerste 2 Premium vaktechniek artikelen voor deze maand zijn op.

Meer premium artikelen lezen?
Word dan Member!

Bekijk de Memberships