Premium | FinSourceOne vaktechniek artikelen

Wettelijke leennormen hypothecair krediet 2021

Sinds 1 januari 2013 stelt het Ministerie van Financiën de normen vast voor hypothecaire kredieten. Deze worden geregeld in de “Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet” (Trhk). Ze worden jaarlijks herzien op basis van koopkrachtontwikkelingen per huishouden en inkomen. Op 29 oktober 2020 zijn de wettelijke leennormen voor 2021 gepubliceerd. We vatten in dit artikel puntsgewijs de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van 2020 samen. Daarbij houden we geen rekening met de eerdere wijziging van de Trhk vanaf 1 oktober in verband met de leningen vanuit het Warmtefonds. Daarover bent u al eerder geïnformeerd.

De vier financieringslasttabellen zijn aangepast. Het gaat om de tabellen die betrekking hebben op:

  • Een hypothecair krediet (box 1) voor mensen die de AOW-leeftijd nog niet hebben bereikt
  • Een hypothecair krediet (box 1) voor mensen die de AOW-leeftijd wel hebben bereikt
  • Een hypothecair krediet zonder renteaftrek voor mensen die de AOW-leeftijd nog niet hebben bereikt
  • Een hypothecair krediet zonder renteaftrek voor mensen die de AOW-leeftijd wel hebben bereikt

Bij gelijke inkomens en een gelijke toetsrente, blijft de LTI, de leencapaciteit voor inkomens tot circa € 50.000 over het algemeen vrijwel gelijk. Voor inkomens tussen de € 50.000 en € 100.000 daalt de leencapaciteit.

Uitgaand van een voorspelde loonstijging van 1,4%, neemt de LTI wel toe voor vrijwel alle toetsinkomens. In onderstaande grafiek ziet u het effect van de nieuwe financieringslastpercentages voor niet-AOW-gerechtigden op de LTI.

Bron: Nibud-advies (zie externe links)

Concreet betekent dit het volgende voor drie verschillende inkomens en verschillende toetsrentes voor een alleenstaande jonger dan de AOW-leeftijd, met een financiering in box 1 het volgende: (bedragen zijn rekenkundig afgerond, looptijd 360 maanden).

 

Bruto inkomen 2020

€ 37.000

€ 52.000

€ 75.000

Bruto inkomen 2021

(na 1,4% loonstijging)

€ 37.518

€ 52.728

€ 76.050

Leencapaciteit 2020

(toetsrente 1,6%)

€ 171.816

€ 247.662

€ 419.716

Leencapaciteit 2021

(toetsrente 1,6%)

€ 174.221

€ 251.129

€ 416.537

Verschil

(toetsrente 1,6%)

+ € 2.405 (+1,4%)

+ € 3.467 (+ 1,4%)

-/- € 3.179 (- 0,8%)

Leencapaciteit 2020

(toetsrente 5%)

€ 152.208

€ 213.913

€ 355.099

Leencapaciteit 2021

(toetsrente 5%)

€ 154.339

€ 216.908

€ 354.168

Verschil

(toetsrente 5%)

+ € 2.131 (+ 1,4%)

+ € 2.995 (+ 1,4%)

-/- € 931 (- 0,3%)


U ziet dat de LTI bij de lage toetsrente, bijvoorbeeld wanneer iemand zijn rente 10 jaar vast zet, exact gelijk loopt met de loonstijging voor inkomens tot circa 1,5x modaal. Bij deze lage toetsrente verandert het financieringslastpercentage dus niet, ongeacht het inkomen.

Voor de hogere inkomens wordt de LTI lager, zelfs als er sprake is van een loonstijging. Dat is te verklaren: voor de hogere inkomens geldt dat het tarief waarover de rente afgetrokken kan worden in 2021 verder verlaagd wordt tot 43% (nu nog 46%).

Daardoor neemt het belastingvoordeel voor de hoogste inkomens steeds verder af. Om dat afkalvende belastingvoordeel mee te wegen, worden de financieringslastpercentages voor hoge inkomens verlaagd. De komende jaren zal die verlaging doorzetten, vanwege het feit dat het aftrektarief op termijn beperkt zal worden tot het basistarief (naar verwachting 37,03%). Zonder loonstijging neemt de leencapaciteit uiteraard nog verder af.

Tweeverdieners tot AOW-leeftijd

In 2021 wordt de wijze waarop het financieringslastpercentage wordt vastgesteld voor tweeverdieners anders dan in 2020. Het lagere inkomen telt voor 90% mee (2020: 80%). Het Nibud heeft in 2018 al voorspeld dat dit zou gaan gebeuren, en houdt vast aan een verdere verhoging van dit percentage.  Dit houdt namelijk verband met de afbouw van de overdraagbaarheid van de algemene heffingskorting.

Deel van het tweede inkomen dat meetelt voor vaststelling van het financieringslastpercentage:

Jaar

Mate waarin 2e inkomen meetelt

2016

50%

2017

60%

2018

70%

2019

70%

2020

80%

2021

90%

2022

90%

2023 en daarna

100%


Voor tweeverdieners zijn de gevolgen voor de leencapaciteit als volgt:

 

Bruto inkomens 2020

€ 26.000 + € 13.000

€ 37.000 + € 18.000

€ 52.000 + € 26.000

Bruto inkomens 2021

(na 1,4% loonstijging)

€ 26.364 + € 13.182

€ 37.518 + € 18.252

€ 52.728 + € 26.364

Leencapaciteit 2020

(toetsrente 1,6%)

€ 181.103

€ 261.950

€ 427.217

Leencapaciteit 2021

(toetsrente 1,6%)

€ 183.638

€ 265.618

€ 433.198

Verschil

(toetsrente 1,6%)

+ € 2.535 (+ 1,4%)

+ € 3.668 (+ 1,4%)

+ € 5.981 (+ 1,4%)

Leencapaciteit 2020

(toetsrente 5%)

€ 160.435

€ 226.255

€ 363.249

Leencapaciteit 2021

(toetsrente 5%)

€ 162.681

€ 229.422

€ 368.335

Verschil

(toetsrente 5%)

+ € 2.246 (+1,4%)

+ € 3.167 (+ 1,4%)

+ € 5.086 (+ 1,4%)


Het grotere deel van het laagste inkomen dat meetelt voor vaststelling van het financieringslastpercentage, is dus geen garantie dat er ook meer geleend kan worden door tweeverdieners. U ziet dat voor alle willekeurig gekozen inkomens van tweeverdieners de leencapaciteit exact evenveel toeneemt als het inkomen zelf. 

De ‘verruiming’ van het meetellen van 90% in plaats van 80% van het lagere inkomen, leidt simpelweg niet tot toepassing van een hoger financieringslastpercentage.

Er zijn ongetwijfeld bepaalde specifieke inkomens van tweeverdieners, die door de verandering net in een iets hoger financieringslastpercentage vallen. Daardoor kan de leencapaciteit dus wel toenemen, maar dat is eerder een uitzondering dan een regel.

Financieringslastpercentages AOW-gerechtigden

Voor de financieringslasttabellen voor AOW-gerechtigden, valt op dat er vrijwel niets verandert. Met een gelijkblijvend inkomen, zal de leencapaciteit voor deze groep dan ook (vrijwel) niet wijzigen.

Het Nibud, dat de financieringslasttabellen ontwikkelt en als advies naar de minister stuurt, stelt uit te gaan van niet of nauwelijks geïndexeerde pensioenen. Een verruiming van leennormen voor AOW-gerechtigden zou dan ook onverstandig zijn.

De minimale verschillen in LTI voor AOW-gerechtigden bij een hypothecair krediet in box 1, zien er als volgt uit:

(Bron: Nibud-advies financieringslastnormen, zie externe links)

Financieringslastpercentages bij leningen in box 3

Steeds vaker gaan consumenten een hypothecair krediet aan, waarover de rente niet aftrekbaar is. Zij kiezen bijvoorbeeld bewust voor een aflossingsvrije lening (zonder dat ze daarvoor fiscaal overgangsrecht hebben), omdat het volledig aflossen van de lening niet nodig en relatief duur wordt geacht.

Het Nibud adviseert ook over de financieringslastpercentages van deze box 3-leningen. Daarbij wordt het afbouwen van de Wet Hillen steeds belangrijker. Als er een lening op de woning rust in box 3 (en geen lening in box 1), zal immers een steeds groter deel van de waarde van de woning (het eigenwoningforfait) bijgeteld moeten worden bij het inkomen in box 1. Dat verhoogt de belastingdruk.

In de nieuwe box 3-tabellen is hiermee rekening gehouden. Dat betekent dat de leencapaciteit in box 3 daalt voor iedereen met een inkomen vanaf circa € 40.000.

Dit kan alleen gecompenseerd worden door een stijgend inkomen.

De verschillen in LTI in box 3 zien er als volgt uit:

(Bron: Nibud-advies financieringslastnormen, zie externe links)

Impact studieleningen op LTI

In 2020 geldt voor studieschulden nog dat er een lastencorrectie moet worden toegepast, die afhankelijk is van het leenstelsel waaronder die studieschuld of -lening valt.

Voor studieleningen onder het oude leenstelsel (tot 1 september 2015) is de wegingsfactor 0,75%. Voor leningen die daarna zijn ontstaan is dat 0,45%.

In 2021 wordt de weging op meerdere factoren gebaseerd. De weging wordt afhankelijk van de rente op studieleningen zelf èn op de soort lening. Voor leningen voor beroepsonderwijs geldt een looptijd van 15 jaar en een lening voor hoger onderwijs heeft een looptijd van 35 jaar.

Omdat er twee factoren van invloed zijn op de lastencorrectie, wordt in de Trhk een extra tabel ingevoegd om deze factor af te kunnen lezen:

Rentepercentage op studielening (in %)

Wegingsfactor bij aflosperiode studielening van 15 jaar (in %)

Wegingsfactor bij aflosperiode studielening van 35 jaar (in %)

<1

0,65

0,35

1 – <1,5

0,7

0,4

1,5 – <2

0,75

0,45

2 – <2,5

0,8

0,5

2,5 – <3

0,85

0,55

3 – <3,5

0,85

0,6

3,5 – <4

0,9

0,65

4 – <4,5

0,95

0,7

4,5 – <5

1

0,75


De rente op de studielening (linkerkolom) wordt jaarlijks vastgelegd in de Wet Studiefinanciering en is afhankelijk van de rente op Nederlandse Staatsobligaties. Op dit moment is de rente op de studielening 0%.

Dat betekent dat voor studieleningen met een looptijd van 15 jaar een weging geldt van 0,65% en met een looptijd van 35 een weging geldt van 0,35%.

Wijzigingen energiebesparende voorzieningen (EBV) en energiezuinige woningen

Voor financiering van energiebesparende voorzieningen of een energiezuinige woning, verandert er weinig.

Er zijn twee concrete veranderingen in het kader van EBV’s en energiezuinige woningen.

De eerste gaat over de definitie van energiebesparende voorzieningen.

Die wordt iets ‘strenger’:

  • Voor het treffen van energiezuinige constructieonderdelen geldt vanaf 2021 dat deze alleen als EBV kwalificeren indien deze in combinatie met hoog rendement beglazing wordt getroffen (in 2020 hoefde dat nog niet)
  • Alleen een douche-warmteterugwinningsysteem geldt nog als EBV. In 2020 golden ‘installaties voor warmteterugwinning’ in zijn algemeen nog als EBV
  • Een energiezuinig ventilatiesysteem geldt alleen nog als EBV als deze getroffen wordt in combinatie met een andere EBV. In 2020 was die combinatie nog niet nodig
  • Zonneboilers en hoogrendementketels zijn geen EBV meer vanaf 2021.
    In 2020 golden beide voorzieningen nog wel als EBV

De tweede verandering gaat over de verhoogde leencapaciteit (LTI) bij aankoop van een zeer energiezuinige woning. De financieringslasten tot maximaal € 9.000 mogen dan buiten beschouwing gelaten worden. Tot en met 2020 gold hiervoor de eis dat voor die woning een geldig energielabel van ten minste (A++) is afgegeven voor 1 januari 2015 of een woning met een energie-index of een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van ten hoogste 0,6.

Vanaf 2021 wordt daaraan toegevoegd dat deze EPC moet zijn afgegeven voor 1 januari 2021. De EPC van gebouwen wordt namelijk op die datum vervangen door zogenoemde BENG-normen.

Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG), waardoor deze woningen vanzelf al zeer energiezuinig zijn.

De energiezuinigheid van gebouwen kan vanaf 2021 wel blijken uit het energielabel. Daarom geldt de LTI-verruiming van € 9.000 ook voor aanschaf van woningen met een energielabel van ten minste A+++, als dit energielabel is afgegeven na 1 januari 2021.

Overigens geldt deze verruiming alleen voor toetsinkomens vanaf € 33.000 (net als in 2020).

Informatie

  • Hypothecair Krediet
  • EQF 5
  • Maandag 2 november 2020
Premium | FinsourceOne vaktechniek artikelen

Je eerste 2 Premium vaktechniek artikelen voor deze maand zijn op.

Meer premium artikelen lezen?
Word dan Member!

Bekijk de Memberships