Premium | FinSourceOne vaktechniek artikelen

Wijzigingen in taxaties voor hypothecair krediet

Voor het verstrekken van een hypothecair krediet, is er een bepaalde mate van zekerheid nodig over de waarde van het onderpand. “Een bepaalde mate” klinkt vrijblijvend, maar is dat niet. Er wordt alleen mee bedoeld dat de werkelijke waarde van diverse factoren afhankelijk is. Maar om een goede inschatting van de waarde te maken, zijn er meerdere mogelijke vormen om die waarde te meten. Een volledig taxatierapport van een bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) aangesloten taxateur is een waardebepaling die zeer uitgebreid kijkt naar alle aspecten die een rol spelen bij de waarde. Een dergelijk taxatierapport is vaak verplicht voor het aangaan van een hypothecair krediet. Dit rapport wordt vanaf 1 oktober 2021 uitgebreid op een aantal punten. Maar er zijn ook andere mogelijkheden, zoals modelmatige waardebepalingen of hybride taxaties. Ook voor deze vormen van waardebepaling, veranderen er zaken vanaf 1 juli 2021.

De meeste van deze onderwerpen zijn al eens apart genoemd via dit medium. Nu het bijna 1 juli is, is het tijd de veranderingen nog eens op een rijtje te zetten en aan te vullen met recente ontwikkelingen.

In dit artikel gaan we in op enkele onderwerpen rondom waardebepalingen ten behoeve van hypothecaire kredieten. We beperken ons zuiver tot de waardebepalingen van woningen en particuliere kredieten. Voor zakelijke panden of leningen kunnen andere regels gelden.

Het gaat om:

  1. De wijzigingen in het model Taxatierapport Woonruimte van NRVT
  2. Het verbod op modelmatige waardebepalingen voor banken
  3. Hybride taxaties als alternatieven voor de modelmatige waardebepalingen:
    1. Calcasa desktoptaxatie voor NHG-leningen
    2. Bureauwaardering van NRVT voor niet-NHG-leningen

Voor zowel het nieuwe model Taxatierapport als de Bureauwaardering geldt dat er enige politieke bemoeienis is. Voor zover relevant gaan we ook daar kort op in.

1.   Wijzigingen model taxatierapport woonruimte

Op 7 september 2020 publiceerde NRVT al het nieuwe model Taxatierapport Woonruimte. Sindsdien zijn bij NRVT aangesloten taxateurs bijgeschoold, zodat zij dit uitgebreide rapport kunnen opstellen. Het model zou op 1 juli 2021 de nieuwe standaard worden. Slechts enkele dagen voordat het nieuwe model Taxatierapport zou ingaan, liet NRVT weten dat het toch niet is gelukt. De nieuwe datum waarop het nieuwe model ingaat, wordt vooralsnog 1 oktober 2021.

Het was nodig het model Taxatierapport Woonruimte te verbeteren, om een kwaliteitsslag te maken. Door de aanpassingen moet de vastgestelde waarde nog meer overeenkomen met de werkelijke waarde van de woning. De Nederlandsche Bank had eerder al kritiek op taxatierapporten, omdat DNB van mening was dat deze vaak een te hoge waarde zouden weergeven. Bovendien vond DNB de waardebepalingen niet objectief genoeg, wat bleek uit het feit dat een zeer groot deel van de genoemde waardes precies overeenkwam met de verkoopsom.

Een belangrijke wijziging in het nieuwe model Taxatierapport Woonruimte, is dat overal is gepoogd de leesbaarheid te vergroten. Zo is zoveel mogelijk juridisch jargon herschreven naar ‘gewone’ taal, die ook voor de klant of adviseur beter begrijpelijk moet zijn.

Inhoudelijk zijn de volgende punten gewijzigd, naast deze tekstuele wijzigingen:

Bouwkundige paragraaf

De bouwkundige paragraaf is in het definitieve model meer verduidelijkt. Zo hoeft de bouwkundige opnamestaat niet ingevuld te worden door de taxateur als er een actueel rapport van een bouwkundige keuring beschikbaar is. Het keuringsrapport kan dan als bijlage worden toegevoegd. Let wel: de bouwkundige paragraaf in het model Taxatierapport Woonruimte vervangt een bouwkundige keuring niet. De bouwkundige opnamestaat geeft opdrachtgevers slechts inzicht in een indicatie van de herstelkosten van gebreken. Een belangrijk onderdeel van de bouwkundige paragraaf is bijvoorbeeld de staat van de fundering. Door lagere grondwaterstanden zijn in Nederland veel funderingen aangetast, waardoor dit deel van het taxatierapport extra belangrijk is geworden.

Duurzaamheidsparagraaf

De energieprestatie van een gebouw wordt met ingang van 1 januari 2021 vastgesteld met een nieuwe bepalingsmethode. De methode is gebaseerd op de Europese CEN-normen (methode NTA8800). Zie hiervoor de externe link met een infographic over het energielabel.

De informatie zoals vermeld op het nieuwe energielabel is opgenomen in de duurzaamheidsparagraaf van het model taxatierapport, maar de tool om de investering en impact van duurzaamheidsmaatregelen te berekenen is nog niet gereed. RVO.nl werkt samen met het ministerie van BZK aan de nieuwe rekenkern op basis van de NTA8800. Zodra deze informatie beschikbaar komt voor taxateurs, zal dit in het model taxatierapport worden opgenomen.

Naast deze wijzigingen in het taxatierapport zelf, is voor taxateurs ook de toelichting op objectiviteit en onafhankelijkheid uitgebreid. Deze toelichting dient ter vergroting van de bewustwording van eventuele bedreigingen ten aanzien van de onafhankelijkheid en objectiviteit van de Register-Taxateur. Beide maken onderdeel uit van de fundamentele beginselen waar elke Register-Taxateur zich aan dient te houden.

Politieke bemoeienis

De uitbreiding van het nieuwe model Taxatierapport Woonruimte betekent dat deze duurder zal worden dan het model dat tot 1 juli 2021 wordt gehanteerd. Hoeveel duurder, is nog niet exact duidelijk en is afhankelijk van de taxateur.

Op 25 mei 2021 werd er een motie in de Tweede Kamer aangenomen, waarin de minister werd opgeroepen de datum van 1 juli 2021 te verschuiven, om “onnodig hoge taxatiekosten” voor particulieren te voorkomen. Zeker als een volledig taxatierapport nodig is voor zelfs maar een kleine verbouwing. De minister heeft de motie ontraden en heeft bij het ter perse gaan van dit artikel geen inhoudelijke stappen ondernomen om iets te veranderen aan de invoeringsdatum. Nu blijkt echter op 25 juni 2021 dat er bepaalde ‘technische gebreken’ zijn in de invoering van het nieuwe model, waardoor gebruik ervan toch is uitgesteld tot 1 oktober 2021.

2.   Verbod modelmatige waardebepaling voor banken

Het veel goedkopere alternatief voor een taxatierapport is een modelmatige waardebepaling. Een computerprogramma stelt op basis van diverse parameters een bepaalde waarde van de woning af, waar geen taxateur in persoon aan te pas komt.

De modelmatige waardebepaling is alleen toegestaan bij hypothecaire kredieten tot (in totaal) maximaal 90% van de waarde.

De Europese Banken Autoriteit (EBA) verbiedt deze wijze van waardebepaling voor alle Europese banken. Dit verbod gaat in op 30 juni 2021.

Voor alle andere aanbieders blijft deze mogelijkheid dus nog wel bestaan. Er is dus geen wettelijk Nederlands verbod, maar slechts een verbod van een Europese toezichthouder op banken.

3.   De hybride taxatie als tussenvorm

Vanwege het verbod op modelmatige waardebepalingen voor banken, is er sterk gepleit voor een alternatieve optie van waardebepaling. Het bezwaar tegen het fysieke taxatierapport is dat dit relatief veel kost, zeker in verhouding tot bijvoorbeeld een kleine verbouwing.

Ook de EBA-richtlijn biedt ruimte voor een alternatief voor de fysieke taxatie. Die is er dan ook: de hybride taxatie.

Een hybride taxatie is een tussenvorm. Een computerprogramma berekent de woningwaarde, maar een taxateur controleert die wel. Als de berekende waarde naar zijn mening klopt, dan keurt de taxateur deze goed. De taxateur is dan volledig verantwoordelijk voor de waardebepaling.

Ook voor hybride taxaties geldt dat deze alleen als waardebepaling gebruikt mag worden, zolang de LTV 90% of lager is.

Er zijn op dit moment meerdere aanbieders van hybride taxaties. We noemen er in dit verband twee:

  1. NHG-hypotheken

    Voor leningen met NHG is een modelmatige waardebepaling of hybride taxatie tot 1 juli nooit toegestaan. Juist om consumenten niet op hoge kosten te jagen, heeft NHG besloten om de hybride taxatie vanaf die datum wel toe te staan. NHG moet de aanbieder van die hybride taxatie dan wel goedkeuren.

    Dat heeft NHG gedaan: de Calcasa desktoptaxatie is vanaf 1 juli 2021 toegestaan als waardebepaling.

    Deze desktoptaxatie kan vooralsnog alleen gebruikt worden voor aankoop of oversluiten (en tot maximaal 90% LTV). NHG streeft ernaar de desktoptaxatie ook mogelijk te maken voor verbouwing of verbetering (als dan niet voor EBV) vanaf 1 januari 2022.

    Een geldverstrekker hoeft overigens de Calcasa desktoptaxatie niet te accepteren. Dat is aan de geldverstrekker. NHG biedt slechts deze mogelijkheid in haar Voorwaarden en Normen.
  2. Bureauwaardering van NRVT

    NRVT heeft in mei 2021 zelf een hybride taxatie voorgesteld, die Bureauwaardering wordt genoemd. Op 17 juni 2021 is deze door de Centrale Raad van NRVT erkend en toegevoegd aan de reglementen. Daardoor wordt deze Bureauwaardering als hybride taxatie voor NRVT-taxateurs toegestaan. De Bureauwaardering is (nog) niet als hybride taxatie erkend door NHG, maar kan mogelijk wel gebruikt worden voor niet-NHG-leningen.

    Ook voor de Bureauwaardering gelden, naast de 90% LTV-regel, aanvullende voorwaarden.

    Er geldt een hele lijst met 15 uitgezonderde situaties (zie externe link), waarin het niet is toegestaan een Bureauwaardering af te geven.

Politieke bemoeienis

De Vereniging Eigen Huis (VEH) vindt de Bureauwaardering geen goed alternatief als hybride taxatie, omdat deze nog relatief duur zou zijn. En omdat taxateurs min of meer ‘gedwongen’ zouden zijn deze vorm te gebruiken als ze bij NRVT zijn aangesloten, waardoor de taxatiemarkt afgeschermd lijkt te worden. Ook de Nederlandse Vereniging van Banken heeft bezwaren tegen de Bureauwaardering, vanwege de vele uitsluitingen. Zo kunnen appartementen niet gewaardeerd worden via een Bureauwaardering, terwijl dat juist een categorie woningen is, dat zich onderling goed zou laten vergelijken.

Informatie

  • Hypothecair Krediet
  • EQF 5
  • Dinsdag 29 juni 2021
Premium | FinsourceOne vaktechniek artikelen

Je eerste 2 Premium vaktechniek artikelen voor deze maand zijn op.

Meer premium artikelen lezen?
Word dan Member!

Bekijk de Memberships