Premium | FinSourceOne vaktechniek artikelen

Begrenzing zorgplicht geldverstrekker

Een consument koopt een recreatiewoning, die hij financiert bij (de rechtsvoorganger van) de geldverstrekker. Voor acceptatie van het hypothecaire krediet is een taxatierapport opgesteld. Lang nadat de koop en financiering rond zijn, ervaart de klant dat de woning niet permanent bewoond mag worden. Ook zijn er beperkingen aan de bebouwing van het gekochte perceel. De klant acht de geldverstrekker medeverantwoordelijk voor onder meer de waardedaling, omdat die de bijzondere zorgplicht had hem op alle risico’s te wijzen. Het Kifid heeft op 3 juni 2020 (publicatie 11 juni 2020) zich over het geschil uitgesproken.

De casus

Een consument koopt in 2006 een recreatiewoning. Bij de offerteaanvraag voor een financiering stelt de klant dat het gaat om een krediet voor een recreatiewoning, die voor permanent gebruik als enige woning dient.

Voorafgaand aan de financiering, moet een taxatierapport worden opgesteld. De klant kiest zelf een taxateur. In het taxatierapport staat, voor zover relevant voor deze casus, onder meer:

  • Dat het gaat om een recreatiewoning en dat het object als zodanig bestemd is gebruikt te worden
  • Met een woonoppervlak van 140 m2
  • Dat de klant zelf moet zorgen voor een huisvestingsvergunning, maar dat die niet van toepassing is

Daarnaast beperkt de taxateur diens aansprakelijkheid voor de taxatie tot jegens klant (als opdrachtgever) en de geldverstrekker.

Mede op basis van het taxatierapport vertrekt de geldverstrekker een lening van

€ 250.000 op de recreatiewoning. Dat is weliswaar 125% van de waarde van die woning, maar een deel van de lening is bedoeld voor verbouwing. Na de verbouwing is de onderpandsbelasting 93,3% (of 106,4% van de executiewaarde), wat in 2006 een marktconforme verstrekking was en paste binnen het toenmalige beleid van de geldverstrekker.

Elf jaar later, in 2017, vraagt de gemeente de klant om de bouwvergunning van de recreatiewoning. Daardoor komt een probleem aan het licht omtrent de oppervlakte van de bebouwing op het perceel. Die had maximaal 90 m2 mogen zijn.

Op initiatief van de geldverstrekker wordt een nieuw taxatierapport opgesteld.

Daarin is vermeld dat de woning in huidige staat weliswaar een waarde heeft van

€ 142.000, maar dat de verkoopwaarde (leeg en vrij van verhuur en gebruik) slechts € 1 is.

Dat komt doordat de klant een persoonsgebonden gedoogbeschikking heeft van de gemeente om de woning permanent te bewonen, alsmede een persoonsgebonden ontheffing vanwege overtreding van de mate van bebouwing. De tweede taxateur concludeert dat het hele gebouw, bij verkoop, moet worden afgebroken omdat gedeeltelijke sloop niet mogelijk is. Bij verkoop vervallen immers de gedoogbeschikking en de ontheffing die persoonsgebonden zijn. Dat resulteert in een waarde van praktisch nihil.

De klacht

De klant dient een klacht in met meerdere eisen. De belangrijkste daarvan is vergoeding van een groot deel van het verschil in huidig getaxeerde waarde van de recreatiewoning en de getaxeerde waarde in 2006. Het argument daarvoor is dat de geldverstrekker een bijzondere zorgplicht heeft de klant te waarschuwen voor risico’s die verbonden zijn aan een krediet op een recreatiewoning.

Een tweede interessant aspect van de klacht is de eis dat de geldverstrekker moet helpen met het aansprakelijk stellen van de eerste taxateur, die fouten heeft gemaakt in diens taxatierapport.

Oordeel Geschillencommissie Kifid (hierna: ‘Kifid’)

Hoewel de klant meerdere eisen heeft, worden hier slechts de belangrijkste afwegingen genoemd die leiden tot de conclusies van Kifid over de invulling van de bijzondere zorgplicht van de geldverstrekker.

Reikwijdte zorgplicht

Kifid stelt dat geldverstrekkers een bijzondere zorgplicht hebben ten opzichte van hun klanten, die onder meer met zich meebrengt dat zij hen moeten wijzen op de risico’s van bepaalde producten. De omvang van de zorgplicht is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en de aard van de verleende dienst. In dit geval ziet de klacht feitelijk niet op een product van de geldverstrekker, maar op het onderpand. Het feit dat het recreatiepand niet permanent mag worden bewoond en dat de bebouwing te groot is, is niet aan de geldverstrekker te wijten. Sterker nog: het had op de weg van de klant gelegen om hier meer onderzoek naar te doen voordat hij tot aanschaf overging, desnoods via een deskundige.

Kifid concludeert dat de (bijzondere) zorgplicht van de geldverstrekker niet zo ver reikt dat hij de klant had moeten waarschuwen voor de risico’s die zijn verbonden aan de permanente bewoning van de te kopen of gekochte recreatiewoning.

Hulp aansprakelijkheidsstelling eerste taxateur

Uit de Kifid-uitspraak blijkt dat de eerste taxateur zijn aansprakelijkheid jegens de geldverstrekker inmiddels heeft erkend, vanwege de tekortkomingen in diens taxatierapport. Omdat de klant de taxateur zelf had uitgekozen, valt het de geldverstrekker niet te verwijten dat de taxateur fouten heeft gemaakt, noch dat de geldverstrekker de financiering heeft verstrekt op basis van dit foute taxatierapport.

Kifid stelt bovendien dat er geen wettelijke bepaling is of een contractuele verplichting, die de geldverstrekker verplicht om de taxateur aansprakelijk te stellen, of de klant bij te staan in die aansprakelijkheidsstelling. Ook deze eis wordt verworpen.

Omdat alle klachtonderdelen worden verworpen, wijst Kifid ook de vorderingen van de klant jegens de geldverstrekker af.  

Premium | FinsourceOne vaktechniek artikelen

Je eerste 2 Premium vaktechniek artikelen voor deze maand zijn op.

Meer premium artikelen lezen?
Word dan Member!

Bekijk de Memberships