Premium | FinSourceOne vaktechniek artikelen

Belangrijkste wijzigingen Hypothecair krediet 2020

Bekende of al gepubliceerde wijzigingen

Veel van de wijzigingen die in zijn gegaan op 1 januari 2019, zijn al via eerdere berichten behandeld. We herhalen deze niet volledig inhoudelijk, maar verwijzen naar deze berichten (zie externe links).

 

Het gaat daarbij om:

 

  • De nieuwe wettelijke leennormen
  • De nieuwe Voorwaarden en Normen van Nationale Hypotheekgarantie

Ook de verdere verlaging van het maximale tarief voor aftrek van hypotheekrente naar 46% (2019: 49%) was al eerder bekend. Deze versnelde afbouw (de tariefmaatregel) wordt de komende jaren verder doorgezet. In 2021 is de aftrek nog gemaximeerd op 43%, in 2022 op 40% en vanaf 2023 op het basistarief van 37,1%.

Eigenwoningforfait en bijtelling privégebruik woning

De tariefschijven voor het eigenwoningforfait gaan voor de meeste woningbezitters met 0,05% omlaag, behalve die voor de duurste woningen.

 

 meer dan

maar niet meer dan

op jaarbasis

 –

€ 12.500

Nihil                                      (ongewijzigd)

 € 12.500

€ 25.000

0,20% van deze waarde*    (2019: 0,25%)

 € 25.000

€ 50.000

0,35% van deze waarde    (ongewijzigd)

 € 50.000

€ 75.000

0,45% van deze waarde    (2019: 0,50%)

 € 75.000

€ 1.090.000

(2019: € 1.080.000)

0,60% van deze waarde    (2019: 0,65%)

 € 1.090.000

€ 6.540 vermeerderd met 2,35% van de eigenwoningwaarde voor zover deze uitgaat boven € 1.090.000
(2019: € 7.020 + 2,35% van de waarde boven € 1.080.000).

*LET OP: in op 4 januari 2020 gepubliceerde wetgeving staan andere ewf-tarieven voor woningen tussen de € 12.500 en € 75.000. De belastingdienst noemt echter de hier gepubliceerde tabel. Er is dus enige discrepantie tussen de tarieven die door verschillende overheidsinstanties worden genoemd. Dat geldt echter niet voor het belangrijkste tarief voor woningen vanaf € 75.000.

 

De komende jaren daalt het tarief eigenwoningforfait verder.

 

Ook de bijtelling van privégebruik van een zakelijke woning is over de hele linie verlaagd. Daarvoor geldt de bijtelling volgens onderstaande tabel (artikel 3.19 Wet IB2001).

 meer dan

maar niet meer dan

op jaarbasis

 –

€ 12.500

0,95% van deze waarde              
(2019: 0,95%)

 € 12.500

€ 25.000

1,15% van deze waarde              
(2019: 1,20%)

 € 25.000

€ 50.000

1,25% van deze waarde              
(2019: 1,30%)

 € 50.000

€ 75.000

1,40% van deze waarde             
(2019: 1,45%)

 € 75.000

€ 1.090.000  
(2019: € 1.080.000)

1,55% van deze waarde              
(2019: 1,65%)

 € 1.090.000

€ 16.895 vermeerderd met 2,35% van de woningwaarde voor zover deze uitgaat boven € 1.090.000

 

(2019: € 17.820 + 2,35% boven de
€ 1.080.000)

Afbouw Wet Hillen

In 2020 komt nog slechts 93 1/3% (2019: 962/3%) van het positieve verschil tussen de bijtelling eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten (hypotheekrente) in mindering op het belastbare inkomen.

Voorbeeld

Ciska heeft een eigen woning met een WOZ-waarde van € 400.000. Ze heeft een aflossingsvrije eigenwoningschuld van € 100.000 tegen 1,6% rente. In 2020 is haar bijtelling EWF 0,60% x € 400.000 = € 2.400. Haar aftrekbare rente is € 1.600. Haar positieve inkomsten eigen woning zijn dus € 800. Tot en met 2018 hoefde ze hierover geen inkomstenbelasting te betalen als gevolg van de Wet Hillen. Ze kreeg een aftrek ter hoogte van dit positieve saldo. Vanaf 2019 wordt dit voordeel afgebouwd met 3  1/3% per jaar.  In 2020 is haar aftrek nog 931/3%  van € 800 = € 747. Ze moet dus over een bijtelling van € 800 -/- € 747 = € 53 inkomstenbelasting betalen.

Kamerverhuurvrijstelling

Op basis van artikel 3.114 Wet IB2001 kan iemand de hele eigen woning blijven aanmerking als eigen woning, ook als deze deels verhuurd wordt. Dit kan slechts wanneer de huur op jaarbasis niet hoger is dan € 5.506 (2019: € 5.367).

Toetsrente

De AFM heeft de toetsrente voor het eerste kwartaal van 2020 vastgesteld op 5,0% voor hypothecaire kredieten met een rentevaste periode van korter dan 10 jaar.

Maatregelen energietransitie

Wijzigingen ISDE

De Investeringssubsidie duurzame energie (ISDE) is een subsidieregeling voor warmtepompen en zonneboilers. Tot en met 2019 gold de subsidie ook voor pelletkachels en biomassaketels. Vanaf 1 januari 2020 geldt voor deze twee apparaten geen subsidie meer. Als de pelletkachel of biomassaketel al op 31 december 2019 was geïnstalleerd, kan nog tot en met 30 juni 2020 een aanvraag voor subsidie worden ingediend.

 

Overigens is het subsidiebudget in 2019 voor de warmtepompen en zonneboilers overschreden. Iedereen die na de uitputting van het budget een aanvraag heeft ingediend, ontvangt geen subsidie. Voor iedereen die in 2020 subsidie wil krijgen, geldt dat ze er dus snel bij moeten zijn om te voorkomen dat de subsidiepot leeg is voordat ze de aanvraag hebben gedaan.

Extra budget SEEH

Er is op 15 augustus 2019 extra budget voor de Subsidie energiebesparing eigen huis (SEEH). In totaal is hiervoor € 84 miljoen beschikbaar. Iemand komt voor SEEH in aanmerking als hij voor zijn woning ten minste twee energiebesparende isolatiemaatregelen neemt. De SEEH duurt tot eind 2020. Daarna zal deze regeling naar verwachting opgaan in de ISDE (zie hierboven).

Overige subsidiemaatregelen en regelingen

Er is een groot aantal regelingen en subsidies om de energietransitie te laten slagen. Het gaat te ver die allemaal te benoemen. In de externe links vindt u een bijlage waarin alle maatregelen worden genoemd.

Wijzigingen Energiebelasting

De energiebelasting op gas gaat omhoog en die op elektriciteit gaat omlaag. Ook de tarieven ODE (Opslag Duurzame Energie) gaan omhoog. Toch zal de totale belasting op energie voor de meeste particulieren omlaag gaan, omdat er een vast bedrag per aansluiting wordt afgetrokken van de te betalen energiebelasting. Dat vaste bedrag gaat omhoog van € 257,54 ex BTW naar € 435,68 ex BTW.

Salderingsregeling zonnepanelen verlengd tot 2023

Via de salderingsregeling zonnepanelen krijgen huishoudens en bedrijven een voordeel voor het terugleveren van opgewekte energie aan het stroomnet. Hoewel in het Regeerakkoord sprake was van het afschaffen van deze salderingsregeling in 2020, blijft deze tot 2023 in stand. Daarna wordt het voordeel wel afgebouwd in 7 jaar, waardoor deze vanaf 2031 nihil wordt.

 

De overheid acht dit redelijk, omdat zonnepanelen steeds efficiënter worden. Ook bij het afbouwen van de salderingsregeling is de terugverdientijd voor aanschaf van zonnepanelen nog ongeveer zeven jaar, is de verwachting. 

Nieuwbouw: BENG-normen

Op 24 december 2019 zijn nieuwe normen gepubliceerd voor nieuwbouwwoningen of andere gebouwen. Het zijn de BENG-normen (Bijna Energie Neutrale Gebouwen). De eisen gelden voor vergunningaanvragen vanaf 1 juli 2020.

 

Het meest vernieuwend aan de BENG-normen, is dat er niet één maar drie eisen aan gebouwen worden gesteld met het oog op de energievraag van gebouwen. Het gaat om:

 

  • De energiebehoefte
  • Het primaire fossiel energiegebruik en
  • Het aandeel hernieuwbare energie

Dit betekent dat de EPC-eisen (Energie Prestatie Coëfficiënt) zoals die nu nog gelden, aan vervanging toe zijn. De EPC kent namelijk slechts een score toe aan het gehele gebouw. Hierdoor kan een slecht geïsoleerde woning de EPC-score omlaag brengen door bijvoorbeeld extra zonnepanelen te plaatsen.

Financiering verduurzaming

In een Kamerbrief heeft (vervangend) Minister Knops van Binnenlandse Zaken uitleg gegeven over hoe woningeigenaren vooral ‘ontzorgd’ moeten worden bij het verduurzamen van de woning. De gehele brief is te vinden in de externe links.

In de brief wordt onder meer ingegaan op de mogelijkheid van de Energiebespaar-lening en overige leningen die voor de woningeigenaar aantrekkelijk en toegankelijk zijn ter financiering van de verduurzaming.

Er zijn twee inhoudelijke en relevante aspecten in de Kamerbrief, die we hier expliciet benoemen:

  • Geen KET bij verhoging hypotheek
    Woningeigenaren kunnen hun hypothecaire krediet zonder advies (dus execution only) verhogen. Dat kon al, maar dan moest er wel een Kennis- en Ervaringstoets (KET) worden afgenomen, om vast te stellen of deze wijze van dienstverlening passend is voor de klant. Volgens de Minister is dit niet nodig als de verhoging betrekking heeft op financiering ten behoeve van energiebesparende maatregelen. Hij legt daarbij niet uit in hoeverre hij het wenselijk acht dat de woningbezitter de extra risico’s van deze hogere financiering kan dragen, zonder hier inzicht in te krijgen
  • Woninggebonden financiering niet in box 1
    Er zijn diverse initiatieven om de energietransitie gestalte te geven via alternatieve financieringswijzen. Voorbeelden daarvan zijn woninggebonden financieringen, waarbij de financiering dus niet persoonsgebonden is. Eventuele maandlasten (zoals een baatbelasting) van een woninggebonden financiering blijven op de woning rusten na verkoop en gaan daarmee over naar de nieuwe eigenaar. De Minister heeft van dergelijke regelingen aangegeven dat deze niet in box 1 kunnen vallen. De rentecomponent in de maandlast is dus niet aftrekbaar, omdat het niet valt onder de rente over een eigenwoningschuld volgens de fiscale definities. Wel wordt bezien hoe deze alternatieve financieringswijzen toch mogelijk zijn en ook aantrekkelijk voor bewoners/eigenaars

Huurders

Voor huurders in de sociale sector geldt dat de huur op 1 juli 2020 met maximaal 6,6% omhoog mag gaan (2,6% inflatie + 4%). Voor inkomens tot € 43.574 geldt een maximale verhoging van 5,1%. Deze verhoging geldt dus alleen voor de sociale-huurwoningen tot een huurliberalisatiegrens van € 737,14 (2019: € 720,42).

Zoals in het Basisbericht al beschreven, vervalt de absolute inkomensgrens voor het krijgen van huurtoeslag.

Geen grote wijzigingen eigenwoningregeling

Onlangs zijn rapporten gepubliceerd over de eigenwoningregeling. Daarin wordt geconcludeerd dat de fiscale eigenwoningregeling ondoelmatig, onuitvoerbaar, oncontroleerbaar, onhoudbaar en niet handhaafbaar is. Toch zal de regeling in 2020 niet worden aangepast. De overheid vindt dat dit in een breder kader zou moeten en laat dat over aan een nieuw kabinet. De verkiezingen in 2021 zullen uitwijzen welke kant de fiscale behandeling van de eigen woning opgaat, als politieke partijen zich in hun verkiezingsprogramma’s uiten over deze zaak.

Premium | FinsourceOne vaktechniek artikelen

Je eerste 2 Premium vaktechniek artikelen voor deze maand zijn op.

Meer premium artikelen lezen?
Word dan Member!

Bekijk de Memberships