Premium | FinSourceOne vaktechniek artikelen

Nieuws Prinsjesdag 2020 Hypothecair Krediet

Prinsjesdag 2020 bevat relatief weinig concrete wijzigingen die specifiek raken aan hypotheekadvies. De belangrijkste daarvan is het voornemen om de overdrachtsbelasting (verder) te differentiëren.

Daarnaast zijn er enkele zaken genoemd op Prinsjesdag die wel specifiek over het thema Wonen gaan. Die zaken bespreken we ook in dit artikel.

Wijzigingen inkomstenbelasting

Verlaging van het tarief in de eerste belastingschijf (van 37,35% in 2020 naar 37,10% in 2021) betekent dat het voordeel van renteaftrek over een eigenwoningschuld enigszins verkleind wordt.

Daar staat echter tegenover dat het tarief van het eigenwoningforfait verlaagd wordt naar 0,50% (2020: 0,60%) voor woningen tussen de € 75.000 en € 1.110.000 (2020: tussen de € 75.000 en € 1.090.000).

Voor iemand met € 5.000 aan aftrekbare rente op een woning met een WOZ-waarde van € 250.000, betekent dit het volgende, uitgaand van een inkomen dat niet uitkomt boven de € 68.507:

20202021
Bruto rentelasten: € 5.000Bruto rentelasten:  € 5.000
Bijtelling ewf:€ 1.500Bijtelling ewf: € 1.250
Per saldo aftrekbaar: € 3.500Per saldo aftrekbaar: € 3.750
Terug tegen
tarief 37,35%:
€ 1.307Terug tegen
tarief 37,10%:  
€ 1.391
Netto rentelast:  € 3.693Netto rentelast: € 3.609

De netto rentelast (dus zonder rekening te houden met aflossingen) wordt dus € 84 (€ 7 per maand) lager als gevolg van de wijzigingen in box 1.

In dit voorbeeld wordt geen rekening gehouden met de effecten van aftrekbare rente op de Algemene Heffingskorting. Ook kan de WOZ-waarde sterk stijgen, waardoor de nettoberekening anders wordt.

Voor het gemak zijn de bedragen in dit overzicht rekenkundig afgerond. Belastingtechnisch wordt altijd in het voordeel van de belastingplichtige afgerond.


Er zijn nog twee aandachtspunten bij het berekenen van verschillen in de nettolast van 2021 en die van 2020 in andere gevallen dan hierboven geschetst:

  • Het aftrektarief wordt in 2021 maximaal 43% (2020: 46%). De tariefmaatregel wordt hiermee gevolgd. Alleen belastingplichtigen met een belastbaar inkomen boven de € 68.507 merken hier iets van
  • De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (Wet Hillen) wordt in 2021 beperkt tot 90% van het positieve verschil tussen de bijtelling eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten (hypotheekrente). In 2020 is dat nog 931/3%

Deze twee punten zijn echter niet nieuw, maar het gevolg van reeds ingegane wetswijzigingen.

Eigenwoningforfait – aanpassing uitzendregeling

Iemand die een woning in box 1 heeft, krijgt te maken met de bijtelling van het eigenwoningforfait. Een woning kan ook in box 1 blijven, wanneer iemand daar tijdelijk niet woont. Er zijn diverse uitzonderingen op de eis dat iemand in zijn eigen woning moet wonen.

Eén van die uitzonderingen staat in art. 3.111, lid 6 Wet IB2001: de uitzendregeling. Als iemand een eigen woning heeft, maar tijdelijk uitgezonden wordt, kan zijn eigen woning in box 1 aanhouden. De woning mag dan niet verhuurd worden of ter beschikking staan van anderen (behoudens een kraakwacht). Ten tijde van de uitzendregeling behoudt de eigenaar dus recht op hypotheekrenteaftrek. Maar het eigenwoningforfait wordt wel verhoogd.

In artikel 3.112, vijfde lid Wet IB2001, staat in 2020 dat het tarief eigenwoningforfait (ewf) 1,00% is. Voor villa’s (met een waarde boven de € 1.090.000) geldt een ewf van
€ 10.573 + 2,35% over het meerdere (zie externe links). Dat was een foutje. In het wetsvoorstel Overige Fiscale Maatregelen, wordt dit rechtgetrokken vanaf 2021. Het had namelijk € 10.900 + 2,35% van het meerdere moeten zijn. Voor 2020 wordt dit echter niet met terugwerkende kracht hersteld.

De grens voor de ‘villatax’ wordt in 2021 wel verhoogd tot € 1.110.000. Voor de uitzendregeling geldt vanaf 2021 dan ook dat de bijtelling waarschijnlijk 0,90% wordt (eenzelfde verlaging als het ‘gewone’ ewf met 0,10%). Daarnaast wordt voor woningen met een waarde boven de € 1.110.000 toegevoegd, dat het ewf zal bedragen: € 9.990 (namelijk 0,90% x € 1.110.000) + 2,35% over het meerdere. Deze wijziging geldt ook voor de jaren na 2021, tegen de dan geldende tarieven.

Differentiatie overdrachtsbelasting

De meest in het oog springende voorgestelde fiscale wijziging is de tariefdifferentiatie in de overdrachtsbelasting (ODB). Overdrachtsbelasting maakt deel uit van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Die wordt in een apart wetsvoorstel aangepast.

De wijziging komt erop neer dat:

  • Een starter 0% ODB hoeft te betalen, als hij tussen de 18 en 35 jaar oud is. Het geldt voor de aanschaf van een woning, of een recht waaraan een woning is onderworpen (zoals een appartementsrecht of recht van opstal)
  • Daarnaast blijft het tarief ODB van 2% gelden voor doorstromers of starters boven de 34 jaar oud. Er komt voor dit tarief wel een hoofdverblijfcriterium. Dat is in 2020 nog niet zo
  • Voor anderen die een woning kopen, maar deze niet zelf bewonen, wordt het tarief 8% (2020: 6% en alleen voor niet-woningen). De eerdere afspraak tot verhoging van het ODB-tarief voor niet-woningen naar 7% is hiermee van de baan.
    Onder het nieuwe tarief van 8% valt bijvoorbeeld ook de verkrijging van een vakantiewoning, een woning die ouders kopen voor hun kind en verkrijgingen van woningen door niet-natuurlijke personen, zoals rechtspersonen, zoals woningcorporaties

Dit voorstel lijkt vrij eenvoudig. Toch zijn er 26 pagina’s aan uitleg voor nodig. Die uitleg vatten wij hier zo volledig mogelijk samen.

Definitie starter

Het blijkt niet mogelijk om een sluitende definitie van een ‘starter’ op de woningmarkt in wetgeving op te nemen. Het enig controleerbare gegeven is de leeftijd. De belastingdienst kan verder niet nagaan of iemand wel starter is, omdat de gegevens die hiervoor nodig zijn niet zijn bijgehouden.

Daarom wordt gekozen voor een schriftelijke verklaring. De verkrijger moet schriftelijk verklaren dat hij:

  • De gekochte woning anders als tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en
  • Dat hij nog niet eerder gebruik heeft gemaakt van de vrijstelling ODB

Die verklaring maakt deel uit van zijn aangifte. De facto verzorgt de notaris, tegelijk met het passeren, de aangifte. De verkrijger kan de notaris dan zijn verklaring overhandigen.

Als starters gezamenlijk een eigen woning kopen, moet per persoon beoordeeld worden of ze recht hebben op de ODB-startersvrijstelling:

Voorbeeld

Een stel van 32 jaar en 37 jaar koopt een woning met een waarde van € 300.000, waarbij zij ieder een onverdeelde helft verkrijgen. Beiden verklaren daarbij beiden duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk dat zij deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. Aanvullend verklaart de verkrijger van 32 jaar dat hij nooit eerder de vrijstelling heeft toegepast. In deze situatie is de verkrijging met een waarde van € 150.000 door de persoon met een leeftijd van 32 jaar vrijgesteld van overdrachtsbelasting en betaalt de verkrijger met een leeftijd van 37 jaar 2% over
€ 150.000 (€ 3.000).

Doorstromer kan ook ‘starter’ zijn

De voorwaarden voor de ‘starter’ kunnen ook gelden voor een doorstromer.
Immers, een jongere die al vóór 2021 een eigen woning heeft gekocht en doorstroomt naar een andere eigen woning op het moment dat hij nog geen 35 jaar oud is, voldoet aan alle voorwaarden.

De staatssecretaris onderkent dit, maar past daarop zijn voorstel niet aan. Het wordt dus niet gezien als een probleem dat jonge doorstromers ook gebruik kunnen maken van de ODB-vrijstelling.

Hoofdverblijfcriterium

Om in aanmerking te komen voor de vrijstelling, of voor het lage tarief van 2%, geldt vanaf 2021 een hoofdverblijfcriterium. Dat houdt in dat schriftelijk verklaard moet worden dat iemand de woning ‘anders dan tijdelijk’ als hoofdverblijf gaat gebruiken. Het begrip “hoofdverblijf” is synoniem met het begrip “centrale levensplaats”, zoals dat blijkt uit jurisprudentie. Er wordt niet rechtstreeks in het wetsvoorstel genoemd hoe lang ‘anders dan tijdelijk’ moet zijn. Er wordt wel aan gerefereerd: als een woning is verkregen met het hoofdverblijfcriterium en iemand verhuist binnen een jaar, dan kan dat aanleiding zijn voor de inspecteur om onderzoek in te stellen. Maar in beginsel geldt de vrijstelling (of het lage 2%-tarief) voor iedereen die de verklaring heeft ondertekend en ten minste een half jaar in de woning heeft gewoond, zo blijkt uit de Memorie van Toelichting.

Er zijn situaties denkbaar, waarin de woning door onvoorziene omstandigheden toch binnen die termijn van 6 maanden verkocht wordt. Daarmee zal de inspecteur rekening houden. Voorbeelden van dergelijke omstandigheden zijn:

  • Het duurzaam verloren gaan van de woning (bijvoorbeeld door brand)
  • De verkrijger overlijdt
  • Er is sprake van een echtscheiding
  • Het aanvaarden van een baan, of juist het verlies van een baan
  • Emigratie

In deze gevallen zal de ODB niet met terugwerkende kracht worden verhoogd; de verkrijger krijgt geen naheffingsaanslag overdrachtsbelasting.

Voorbeeld 1 – geen naheffing

Y (30 jaar) koopt samen met Z (34 jaar) een woning voor een bedrag € 250.000. Beiden verkrijgen op 1 oktober 2021 de onverdeelde helft van de woning en verklaren duidelijk, stellig en zonder voorbehoud in een schriftelijke verklaring dat zij deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken en nooit eerder de vrijstelling hebben toegepast. In deze situatie zijn de verkrijgingen van Y en Z met een waarde van elk € 125.000 vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Op 1 november 2021 krijgt Z onverwachts een baan aangeboden in het buitenland voor drie jaar, welke baan Z aanvaardt. Y en Z vertrekken samen naar het buitenland en houden de verkregen woning aan en verhuren deze gedurende de tijd dat zij in het buitenland zijn. Door een onvoorziene gebeurtenis na het moment van verkrijging van de woning konden Y en Z de woning niet of slechts tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken. De vrijstelling overdrachtsbelasting zal in dat geval niet worden teruggenomen. Wel kan het zijn dat de inspecteur zal vragen aannemelijk te maken dat de verklaring juist is afgegeven, omdat mogelijk niet uit objectieve gegevens kan worden waargenomen dat Y en Z de woning daadwerkelijk zijn gaan gebruiken als hoofdverblijf. Gegeven het aanvaarden van de nieuwe baan in het buitenland, welk aanbod niet bestond op het moment van de verkrijging, zullen Y en Z dit voldoende aannemelijk kunnen maken.  

Voorbeeld 2 – wel naheffing

C is 43 jaar en verkrijgt een woning voor € 300.000 en maakt aanspraak op het verlaagde tarief van 2%. Hij vult een schriftelijke verklaring in en bij de aangifte door de notaris wordt € 6.000 afgedragen. Bij een controle door de inspecteur blijkt dat C niet aannemelijk kan maken dat hij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken. Voorts is geen sprake van een onvoorziene omstandigheid. Er wordt aan C een naheffingsaanslag opgelegd van € 18.000, zijnde het verschil van 8% en 2% over
€ 300.000. Deze naheffingsaanslag wordt vermeerderd met belastingrente en kan eventueel met een bestuurlijke boete (maximaal 100%) worden opgelegd.

Ook als iemand de woning koopt met de hoofdverblijf-verklaring, en wegens omstandigheden niet binnen 12 maanden in de woning gaat wonen, moet de inspecteur rekening houden met de omstandigheden van het geval om te bepalen of een naheffing nodig is. Als de woning ingrijpend wordt verbouwd en die verbouwing valt tegen, waardoor die langer dan 12 maanden duurt, is dit bijvoorbeeld geen reden tot naheffing.

Aparte regeling aanschaf ‘aanhorigheden’

Het tarief voor aanschaf van aanhorigheden is in 2020 nog ‘gewoon’ 2% als het aanhorigheden van een woning zijn. Een voorbeeld van een aanhorigheid is een naast de woning liggende parkeerplaats die kan worden bijgekocht.

Voor de overdrachtsbelasting gaat dit veranderen. Er is alleen 2% overdrachtsbelasting verschuldigd bij aanschaf van een aanhorigheid als:

  • Die gelijktijdig met de woning wordt verkregen en
  • Dat belastingtarief op die woning van toepassing is

Voor starters die onder de vrijstelling vallen, geldt hetzelfde principe: als zij gelijktijdig met de woning een aanhorigheid kopen, vallen zowel de woning als die aanhorigheid beiden onder de vrijstelling voor ODB.

In andere gevallen is dus vanaf 2021 altijd 8% overdrachtsbelasting verschuldigd over een aanhorigheid, bijvoorbeeld als de starter pas na aanschaf van de woning de aanhorigheid aanschaft.

Differentiatie is in beginsel tijdelijk

De vrijstelling voor starters is in beginsel tijdelijk en geldt tot en met 2025. In de loop van 2024 zal een onderzoek worden gestart naar de doelmatigheid en doeltreffendheid van de regeling. Mogelijk volgt daarna een verlenging.

Gevolgen adviespraktijk

Voor de hypotheekadviseur is het straks van belang goed na te gaan onder welk ODB-tarief zijn klant valt. Is dat 0%, 2% of 8%? Het kan zelfs verschillen tussen een koppel dat samen een huis koopt. Daarbij is de passeerdatum leidend, dus als de leeftijd van de koper tegen de 35 jaar aanloopt, kan een snelle passeerdatum van belang zijn. De verlaging van de overdrachtsbelasting voor starters en jonge doorstromers, zal leiden tot een stijgende prijs van starterswoningen, zo blijkt uit onderzoek. In zoverre zijn starters niet geholpen met de maatregel. Toch kan het financieren van de woning door de maatregel wel binnen bereik komen. De koper heeft immers minder eigen geld nodig; de kosten koper worden lager. Als het inkomen voldoende is, kan een hogere koopsom gefinancierd worden binnen de 100% LTV (mits de taxatiewaarde ook hoger is).

De hypotheekadviseur moet de klant wel doordringen van de gevolgen van het ondertekenen van de verklaring dat de woning als hoofdverblijf wordt gebruikt. Zou uw klant dat niet doen, en is er volgens de inspecteur sprake van misbruik van de regeling, dan kan 6% extra overdrachtsbelasting worden nageheven.   

Woningmarkt

De Staatssecretaris van Financiën erkent dat differentiatie van de overdrachtsbelasting geen oplossing is voor het tekort van woningen voor starters. Daarom is dit niet de enige maatregel. Er moet vooral extra gebouwd worden.

Om dat te bereiken, neemt de Rijksoverheid weer iets meer touwtjes in handen.

De volgende maatregelen worden voorgesteld:

  • Extra investeringen (in elk geval direct € 50 miljoen). In totaal wordt op korte termijn ruim € 600 miljoen uitgetrokken voor woningbouw. Overigens komt ruim de helft daarvan voor rekening van gemeenten. Ook worden geplande investeringen naar voren gehaald
  • Planning van nieuwbouwlocaties ligt nu bij gemeenten of provincies en projectontwikkelaars. De landelijke overheid wil meer invloed uitoefenen op de keuzes voor nieuwbouwlocaties. Ze willen over diverse potentiële locaties dat er snel een besluit wordt genomen. Het Rijk zal zelf in 2021 ook naar bouwlocaties op zoek gaan
  • Veel bouwprojecten liggen stil, of er wordt niet eens mee gestart, vanwege het stikstofprobleem. Er wordt jaarlijks € 100 miljoen extra geïnvesteerd om dit probleem op te lossen, zodat belemmeringen tot bouwen worden weggenomen. Maatregelen tegen het PFAS-probleem zijn niet duidelijk benoemd
Premium | FinsourceOne vaktechniek artikelen

Je eerste 2 Premium vaktechniek artikelen voor deze maand zijn op.

Meer premium artikelen lezen?
Word dan Member!

Bekijk de Memberships