Premium | FinSourceOne vaktechniek artikelen

Overdrachtsbelasting: 2% of 6%?

In een viertal arresten heeft de Hoge Raad beslist dat het tarief in de overdrachtsbelasting (2% of 6%) afhankelijk is van de ’aard’ van het pand.


 

 

 


Inleiding
Tot 15 juni 2011 gold een tarief van 6% overdrachtsbelasting voor onroerende goederen. Om de doorstroming op de huizenmarkt, waar toen een crisis heerste, te verbeteren, is besloten om het tarief voor woningen te verlagen naar 2%. Het tarief voor niet-woningen bleef ongewijzigd op 6%.

In de afgelopen jaren ontstond er vaak discussie over het van toepassing zijnde tarief: moest er nu 2% of toch 6% aan overdrachtsbelasting worden afgedragen? Deze discussie heeft geleid tot diverse rechtszaken. Uiteindelijk is een aantal daarvan bij de Hoge Raad beland. De Hoge Raad heeft nu in vier arresten duidelijkheid gegeven over welk tarief in welke gevallen toegepast moet worden. De vraag spitst zich telkens toe op het thema: is er sprake van een ‘woning’ of van een ‘niet-woning’? 

Hieronder worden de vier arresten kort besproken. De nummers verwijzen naar de externe links. 

Woning was verbouwd tot kantoor (nr. 01734)
Belanghebbende heeft een onroerende zaak gekocht. Dit pand is in 1895 gebouwd als woonhuis en vervolgens als zodanig gebruikt. Het pand deed de afgelopen decennia dienst als advocatenkantoor in verband waarmee het interieur is aangepast. Het pand heeft nog een zelfstandige entree, toilet op de begane grond en op de eerste en tweede verdieping, vloerbedekking, plafonds voorzien van verlichtingsarmaturen, centrale verwarming door middel van radiatoren, aansluitzuilen op de vloer en een pantry. Er is geen keuken en geen badkamer meer.

Het Hof is van mening dat er sprake is van een woning: 2%. Het pand heeft namelijk nog steeds een woonbestemming. De Hoge Raad bevestigde deze uitspraak. 

Aankoop hospice (nr. 02257)
Aan belanghebbende is geleverd een onroerende zaak met bestemming woonhuis waarin een hospice is gevestigd. Het gebouw bestaat uit vier bouwlagen. In de kelder bevinden zich verkeersruimten (trappenhuis, lift en hal), twee logeerkamers met elk een doucheruimte. Belanghebbende verhuurt dit pand aan een stichting. De stichting verhuurt het op haar beurt aan huurders die de gehuurde unit met zijn eigen spullen en naar zijn eigen behoeften en wensen kan inrichten. In de huurprijs is eten en drinken inbegrepen. De bewoner koopt zelf de benodigde zorg in.

Het Hof oordeelt dat er sprake is van een woning. Het tarief bedraagt 2%. De Hoge Raad vernietigde deze uitspraak. Het pand is naar zijn aard bestemd om dienst te doen als een verzorgingsinstelling en dus niet als woning. Het tarief bedraagt 6%. 

Woning is verbouwd tot tandartspraktijk (nr. 03768)
Belanghebbende is mede-eigenaar geworden van eengezinswoning/hoekwoning. Op het moment van levering is het pand in gebruik als tandartspraktijk en niet als woning. De publiekrechtelijke bestemming van de onroerende zaak is en was ‘Wonen en Dienstverlening’.

Het Hof stelt vast dat er een woning wordt geleverd: 2%. De Hoge Raad bevestigde deze uitspraak. 

Boerderij tijdelijk als kantoor in gebruik genomen
Belanghebbende koopt een pand, voorheen een woonhuis en schuur, dat is verbouwd op basis van een vergunning tot kantoor. De daardoor bepaalde aard van woning heeft het pand niet verloren door de omstandigheid dat het na de verbouwing alleen als kantoorruimte is gebruikt. Het pand kan immers met beperkte aanpassingen weer worden bewoond en is ook naar de uiterlijke verschijningsvorm een woning, aldus het Hof. Daaraan doet naar ’s Hofs oordeel niet af dat een tijdelijke ontheffing van de woonbestemming is verleend.

Het Hof stelt vast dat er een woning wordt geleverd: 2%. De Hoge Raad bevestigde deze uitspraak. 

Conclusie
Nagegaan moet worden of het pand als woning is gebouwd en als zodanig is gebruikt. Latere aanpassingen zijn dan van minder belang. Het percentage wordt bepaald op het moment van aankoop. Naar zijn aard moet het zijn bestemd voor bewoning en het moet als zo danig ook kunnen worden bewoond (eventueel na verbouwingen). De subjectieve bedoeling van de koper doet niet af aan de objectieve vaststellingen ten aanzien van de aard van de onroerende zaak. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning spelen twee zaken een rol:

  1. Heeft de gemeente (bij de bouw) aan de onroerende zaak een woonbestemming gegeven?
  2. Hebben eventuele (bouwkundige) aanpassingen ertoe geleid dat de onroerende zaak haar aard als woning heeft behouden? 

Is het antwoord op beide vragen bevestigend, dan bedraagt het tarief van 2%. 

Premium | FinsourceOne vaktechniek artikelen

Je eerste 2 Premium vaktechniek artikelen voor deze maand zijn op.

Meer premium artikelen lezen?
Word dan Member!

Bekijk de Memberships